2019博鳌房地产论坛_新浪网

白皮书

白皮书:上半年房企销售额TOP100门槛同比增长95.39%
白皮书:上半年房企销售额TOP100门槛同比增长95.39%

新浪财经-自媒体综合|2019年08月07日  09:56
白皮书:近六成房企未能在年中实现销售目标的一半
白皮书:近六成房企未能在年中实现销售目标的一半

新浪财经-自媒体综合|2019年08月07日  10:04

主题论坛二 | 创新模式:分享地产改变

黄健慧:中国房地产已进入新阶段 市场将更加细分
黄健慧:中国房地产已进入新阶段 市场将更加细分

新浪财经|2019年08月07日  14:53
李军:地产业头部集中效应大 TOP50占据市场50%体量
李军:地产业头部集中效应大 TOP50占据市场50%体量

新浪财经|2019年08月07日  15:45
朱静:98至08年是地产红利期 有钱有地又不傻就可以干
朱静:98至08年是地产红利期 有钱有地又不傻就可以干

新浪财经|2019年08月07日  15:54
姚吉庆:地产行业重构的关键在于品质和创新
姚吉庆:地产行业重构的关键在于品质和创新

新浪财经|2019年08月07日  17:10
王如民:很多女性不敢生孩子 怕没人照顾没人管
王如民:很多女性不敢生孩子 怕没人照顾没人管

新浪财经|2019年08月07日  17:35
左东华:居住业数字化水平提升 多品牌协作将成可能
左东华:居住业数字化水平提升 多品牌协作将成可能

新浪财经|2019年08月07日  18:04

主题论坛三| 创造未来:科技、教育与康养潮流

杜海丰:海尔已经定位为物联网平台企业
杜海丰:海尔已经定位为物联网平台企业

新浪财经|2019年08月07日  17:07
复星董岩:人口老龄化是挑战也是机遇 康复机构空间大
复星董岩:人口老龄化是挑战也是机遇 康复机构空间大

新浪财经|2019年08月07日  17:17

主题论坛四 | 对话产城、文旅、商业新机会

辛磊:建筑行业管理跟不上也是房子品质的原因
辛磊:建筑行业管理跟不上也是房子品质的原因

新浪财经|2019年08月07日  19:20
张俊:企业家信心去年11月份降到冰点 今年初恢复到1
张俊:企业家信心去年11月份降到冰点 今年初恢复到1

新浪财经|2019年08月07日  19:58
樊纲再评楼市:中国人爱炒房 就是因为存的钱太多了
樊纲再评楼市:中国人爱炒房 就是因为存的钱太多了

新浪财经综合|2019年08月07日  21:11

企业家专访

70个大中城市房价数据不准确?国家统计局原局长回应
70个大中城市房价数据不准确?国家统计局原局长回应

中新经纬|2019年08月06日  20:19
泰禾副总裁全忠:资金问题得到全面解决
泰禾副总裁全忠:资金问题得到全面解决

中新经纬|2019年08月06日  14:30

直播间

8月7日直播间:樊纲陈启宗等演讲
8月7日直播间:樊纲陈启宗等演讲

中新经纬|2019年08月06日  20:19
8月8日直播间:孟晓苏洪灏等演讲
8月8日直播间:孟晓苏洪灏等演讲

|年月日  :

日程安排

  • 8月6日

  • 8月7日

  • 8月8日

  • 8月9日

  • 下午

    理事博鳌沙龙

    晚间

    博鳌电视论坛/系列主题沙龙/开幕晚宴/酒会

  • 早晨

    博鳌经济学家早餐会

    上午

    全体大会 宏观篇
    大会开幕、嘉宾演讲、地产精英博鳌论剑、博鳌铿锵行、白皮书发布

    晚间

    博鳌之夜
    风尚篇:2019年度中国地产风尚盛典
    地产精英 博鳌论剑:一场地产英雄间的对话

    19:30-20:30

    乡村振兴双创大赛启动仪式

  • 早晨

    博鳌晨跑

    上午

    全体大会 金融篇
    大会开幕、嘉宾演讲、地产精英博鳌论剑

    下午

    主题论坛 博鳌大讲堂
    博鳌大讲堂一:长租洗牌 如何打造真正的领军企业?
    博鳌大讲堂二:共享潮退 创客空间与联合办公的未来
    博鳌大讲堂三:物业跑马 全民圈地与资本加持的考验
    博鳌大讲堂四:养老红利 百万亿产业想象与现实难题
    博鳌大讲堂五:新的蓝海 房地产企业跨界大健康之门
    博鳌大讲堂六:物流江湖 一超多强格局的轻与重选择

  • 上午

    博鳌大讲堂:案场实训

  • 最新新闻

    全忠:高管流动资金链紧负债率高是千亿房产普遍问题
    全忠:高管流动资金链紧负债率高是千亿房产普遍问题

       原标题:全忠:资金链紧 负债率高 高管流动是千亿房产的普遍问题 来源:每日经济新闻 8月7日,2019博鳌房地产论坛上,泰禾集团(000732)副总裁全忠表示,资金链紧,负债率高,高管流动是千亿房产的普遍问题。[详情]

    新浪财经综合 | 2019年08月08日 19:16
    开发商大佬激辩15万亿 恒隆陈启宗:开发商要学会等
    开发商大佬激辩15万亿 恒隆陈启宗:开发商要学会等

      开发商大佬激辩15万亿之后…… 来源:每日经济新闻 记者:王佳飞   图片来源:每经记者 张建 摄 2018年中国房地产市场创下前所未有的15万亿规模新高,同时行业结构亦呈现出强者愈强趋势。 2019博鳌房地产论坛上,多位重量级经济学家、行业学者接受了“镁刻地产”记者采访,共同探讨15万亿之后的房地产行业发展。 旭辉集团创始人林中:这20年也还是黄金20年 图片来源:每经记者 张建 摄 我觉得下一个20年行业会进入一个新的阶段。我把中国房地产走过的这种历程分了三段:第一段从1978年改革开放到1997年中国房地产萌芽期;第二段从1998年房地产市场化开始一直到2017年,这20年是中国房地产的高速增长期;从2018年到2037年这20年,中国房地产可能会进入一个平稳发展期。 如果用高速增长期的观点来看现在的平稳增长期,可能认为不够黄金,但我们认为今后20年内,中国改革开放水平持续会提高,人民的收入水平也会持续提高,城市化进程也将不断推进。所以到时候回来看,这20年对很多房地产企业来说也还是黄金20年。 要实现有质量的增长,一定要先把质量放在前面,包括产品和服务的质量;其次应注重财务质量,不能牺牲财务安全性,要实现有利润、有回款的销售,有现金的利润。 从企业角度来说,就是增长率、负债率和利润率的平衡,所以我们不会为了追求一个增长率去牺牲负债率和利润率。规模是一个结果而不是一个目的,房地产的目的是通过做好的产品和服务,在为客户创造价值的同时,把握住行业机会。 绿城房地产建设管理集团董事长兼总经理李军:中国房地产行业还处于发展的青春期 图片来源:每经记者 张建 摄 中国房地产很多时候受政策影响,与经济形势也相关联,所以我们对这个行业的判断现在很难说。但我认为,中国房地产行业实际上是在快速的成长过程当中,还是个青春期的孩子。 青春期之后进入成熟期并且不会立刻死亡,会存在很长的平稳期,甚至可能进一步进入老年期这么个阶段。依照长期的角度看,中国房地产行业还处于一个发展的青春期阶段,还没进入稳定和成熟期,并且到成熟期后也将是个很长的过程。 泰禾集团副总裁全忠:TOP50以上房企发展会有所降速 图片来源:每经记者 张建 摄 从这几年的发展情况看,房地产行业出现了强者恒强,这是个趋势。总的来看,中国的房地产市场发展一定是规模占优势。 不过从2019年开始,我个人认为现在的TOP50以上企业,发展速度和增长率会比前几年下降,为了保持增长,企业还需使用杠杆,负债率依旧高位,集中度会进一步增加。 一些“小而美”公司定位可能比较特殊,只服务于某一部分人,但中国房地产市场的容量足够让这些中小企业有足够的生存空间,这些中小企业应当采取针对性的产品和服务来满足部分目标客户需求,并且仍会有生存空间。 一般默认房地产主业是以住宅为主的房地产,但随着土地供应的特点或变化,实际上每个企业都面临着除了住宅以外的事,做商业、长租公寓这不应当被视为多元化,而文旅、教育、养老等我认为属于房地产相关多元化。 企业做这些的目的在于未来新的护城河的建立,多元化是对客户全生命周期的一种服务,是对未来房地产平稳发展时期的铺垫和准备。最近几年做的基础,可能在未来就起到很大作用,并不是因为房产开发商或者开发企业现金流充沛,所以在别的领域去找一些新的经济增长点。 现在大部分上市公司都有这方面的尝试,可能就是这些企业家的“英雄所见略同”,或者说它是企业发展的一种自然选择。 恒隆集团董事长陈启宗:开发商要学会等 图片来源:每经记者 张建 摄 我希望中国的房地产商,特别是住房房地产商,能够回归理性,不要再在销售额这件事上去比较;希望这个行业能够越来越理性,开发商在借贷上量力而为,从今以后就回归理性、量力而为。 房地产商必须学一个功课,就是要等。我是很能等的,我不做事的时候什么都不做,每天的运营有同事们去做,我做决策的我就要会等。 去年,恒隆在杭州拿了一块地,从2004年开始,我等了14年,这14年里基本上大的商业土地我都看过,但我深信一件事,该等的时候你就要等。 亿达中国高级副总裁于大海:大家都在闷头做转型 图片来源:每经记者 张建 摄 一个传统行业在发展到一定阶段后,适度转型和跨越式发展,是全行业大多数参与者所共同期望和愿意参与的。 最近多元化的声音可能淡了一点,但我作为一个从业人员所了解到的,实际是大家都在闷头来做转型这个工作。不过转型并不是一朝一夕可以取得很好成效的,也缺乏一些有效宣传。换句话说,大家更希望埋头实干,转型出来一些业绩之后,才能够对外发声。 行业要摒弃单一的传统的房地产发展模式,向复合的、多元的,特别是产业实体和产业内容这个方向去倾斜。我觉得如果这样的市场参与者更多,对我们全行业,包括对中国的经济和社会发展都是很有帮助的。 20年前,亿达开始转型,也是从相对茫然到如今信心饱满。假以时日,比如10~20年,一定会出现很多成功多元化转型的企业。 [详情]

    新浪财经综合 | 2019年08月08日 19:12
    曹舟南谈“双开发商”
    界面 | 2019年08月08日 18:24
    视频|绿城地产李军:TOD领域里 绿城也仅仅只是入门
    新浪财经综合 | 2019年08月08日 18:19
    京东数科沈建光:融资已全面收紧 房地产国家牛市不再
    京东数科沈建光:融资已全面收紧 房地产国家牛市不再

      京东集团副总裁、京东数字科技首席经济学家沈建光 新浪财经讯 8月8日消息,由观点地产机构主办的“2019博鳌房地产论坛”于8月6日-9日在海南举行。主题为“重构与平衡 地产的多维世界”。 京东集团副总裁、京东数字科技首席经济学家沈建光表示,目前房地产融资已经全面收紧,政策方面预期房地产国家牛市不再,一方面原因是外部冲击+内需不稳,当前下行压力仍在加大;另一方面是过去房地产国家牛市导致风险积聚。 他认为,2008年以来,经济增速、居民收入增速与房价走势明显背离,而与之相对应的是中国居民部门负债率的快速增长,加杠杆买房的行为极为普遍。[详情]

    新浪财经 | 2019年08月08日 12:34
    郭杰群:国内房地产难以直接弯道超车从开发到金融
    郭杰群:国内房地产难以直接弯道超车从开发到金融

      新浪财经讯 8月8日消息,由观点地产机构主办的“2019博鳌房地产论坛”于8月6日-9日在海南举行。主题为“重构与平衡 地产的多维世界”。清华大学货币政策与金融稳定中心副主任郭杰群围绕“虚幻的REIT与中国地产发展”发表演讲。 郭杰群表示,美国不动产行业数量占比中,开发商占比只有16%左右,超过60%左右的不动产企业是以REITs为主的。我国内不动产分配比例中,可能95%以上都是开发商,以及少量的物业管理企业,并且物业管理企业只是开发商的一个配套设施,主要还是以开发商为主。 郭杰群指出,我国房地产可不可以弯道超车,直接从第一阶段跑到第三阶段?为什么不能直接从开发跳到金融?主要是因为第三阶段是基于第二阶段,如果要“玩金融”,必须要有非常良好的运营管理能力。 关于,国内房地产企业运营管理能力,他举例说道:“我们每个人都住在每个小区,你对小区物业管理感到满意吗?如果普普通通的物业管理都不能满足消费者的需求,谈何说一个大型物业运营管理呢?所以,在还没有达到第二阶段的时候,我们要说弯道超车到金融阶段是不可能的。”[详情]

    新浪财经 | 2019年08月08日 11:41
    陈雷:预计一线城市可提供证券化的产3万亿以上规模
    陈雷:预计一线城市可提供证券化的产3万亿以上规模

      新浪财经讯 8月8日消息,由观点地产机构主办的“2019博鳌房地产论坛”于8月6日-9日在海南举行。主题为“重构与平衡 地产的多维世界”。瀚德科技首席战略官、厦门国金副董事长陈雷出席并发表演讲。 陈雷表示,在增量时,企业往往重开发、规模、速度,这个“速度”就是融资杠杆或时间上周转的杠杆。 他进而表示:“到了存量时代,就重盘活、重运营、重优化,这里的优化是指金融人常说的资本结构的优化。” 他认为,CMBS市场潜在规模巨大,预计中国一线城市可提供的资产证券化应该在3万亿以上的规模。同时,从美国经验来看,CMBS可以占商业地产融资来源的35%到50%。 随后,他以美国市场发展的经验,对中国未来地产CMBS融资趋势进行了预测,并提出五点总结,即CMBS将成为普遍广泛应用的融资手段,资本市场结构优化,直接融资比例提高,单一物业向集合物业过渡,金融科技助力,投资者专业多元化发展。[详情]

    新浪财经 | 2019年08月08日 11:33
    建银国际曾粤晖:地产债压力将集中出现今年三四季度
    建银国际曾粤晖:地产债压力将集中出现今年三四季度

      新浪财经讯 8月8日消息,由观点地产机构主办的“2019博鳌房地产论坛”于8月6日-9日在海南举行。主题为“重构与平衡 地产的多维世界”。建银国际金融有限公司董事总经理曾粤晖出席并发表主题演讲。 曾粤晖认为,目前来看,地产债比较集中的压力将出现在今年的三季度和四季度之初。从2019年7月份乃至于到2020年7月份都有大量到期债券,7月份有407亿元,最高的出现在2019年的9、10月份,分别有502和559亿元,“但总体来看还是比较均衡的”。 他表示,“从金额较大恰恰说明过去一两年的时间里面,债券市场尤其是境外债券市场是显著回暖的,我们看到了在2016年只有93.69亿的发行,但是2017、2018年都已经接近500亿,2019年上半年更加是有92只,358.49亿。” 他引用一组IPO数据表明,IPO再次迎来内地房企境外上市潮。目前在活跃在香港市场交易的境内房企的总家数大概是80家左右,过去的10年在香港上市的境内房地产企业一共有70家,去掉中间私有化退市的万达商业,目前仍在市场里面活跃交易的一共是69家。 从2018年以来,正荣、弘阳、万城、大发、美的、恒达、银城、德信、中梁控股等9家房地产公司向后成功登陆香港联交所。目前仍有几家房地产企业已经递交了上市申请,在等待着在香港挂牌上市的成功。他表示,历史仿佛再现了当年整个房地产市场,加上这一次,一共出现过三次的房地产上市的热潮。 以下为文字实录: 曾粤晖:各位来宾、各位朋友,大家上午好!非常荣幸也非常高兴有机会再次出席博鳌房地产论坛,在这里我要对主办方和各位热情相邀的业界朋友表示感谢。 我今天的主题是“房地产在境外融资的趋势和主要的主要途径”。之前的几位讲者也有提及,这个政策的密集出台,可能我们对较短期的未来究竟会发生什么不太容易做出具体而精确的预测,基于这样一个特定的环境,我昨天晚上对我的资料也进行了一个新的消化,更多的是希望结合一些公开的市场数据和我个人从业的经验感受,从几个角度讲讲。 首先回顾一下过去的两年,尤其是过去的半年、三个月,市场在融资上做了什么和出现了什么情况。虽然大家可能会对近期总体的情况觉得不容乐观,但是从我个人的从业经验来说,我相信最基本的道理大道至简,仍然是波浪式前进、螺旋式上升。 具体到房地产这个行业来说,只要大家共同努力,办法总比困难多。我想和大家一起来看看,我们可能可以在未来结合过去的经验做些什么。 首先简单地点一下题,既然是房企的融资,在境内、境外房企的融资总体来说会有哪些基本的渠道,这些渠道,有的用得比较频繁,有的相对较少,但是总体来说有这样一些,一方面是项目融资,就单个项目来说,从前期拿地,土地的贷款、非标的信托、资管。 中期到了开发,我们可以跟商业银行争取获得开发贷款,以及采取近期比较流行的供应链金融。这其实并不是一个新鲜事物,但是近期较多地被提及。 后期主要是房地产产品的销售和运营,我们仍然可以使用购买客户的按揭贷款、商业性经营物业的抵押贷款等等。 从公司层面,房地产企业的融资来说,他们可以到资本市场解决,境内外的IPO。当然从A股房地产的IPO来说,我们觉得极不可行,因此到境外、到海外去实现房地产企业的挂牌上市融资,可能会成为一个较为现实的选项。 企业在境内外的信用债券,使用DCM的工具,超短期的融资债、短期、中期融资券,定向工具PPN、以及交易商协会ABN等等,另外还有公司债,包括了公司债和私募债,另外还有证券ABS、资产证券化、REITs等等,不一而足。 总体来说应该说这个工具箱还是非常多元,选项还是很多的。可能具体到使用来说,我们又可以分成不同的市场、不同的主体选,这是一个相对比较深入的话题。 在我们进行项目交流的时候,我们会结合每一个企业自己的具体情况。比如说是否有评级、之前是不是曾经采用过这种融资手段或工具,市场的采信等等,情况怎么样,我们会为它设计出更具体、更有效、更可行的融资的方案。 政策方面,之前也向很多的同行和演讲嘉宾进行了聆听和学习,特别是5—7月份房地产相关的政策出台是比较密集的,从银行贷款(开发贷、并购贷等等)条件的设置,从非标产品对银行方面的一些要求的改变,包括银保监会的相关文件等等,都进行了窗口性的指导。 境内外发债也经历了一个起伏,我们知道发债的成功与否和顺利程度,一方面取决于政策在具体时期的制约或者是促动,但更多也受到市场氛围和投资者对于这个市场的一些预见性,个体的预判的喜好、偏好的影响。 其实在近期(近一两年)曾经出现过挑战性的发债格局,也曾经经历过供不应求,大家觉得非常好,热烈追捧,以至于政策出台之后,市场进入观望、冷静的演变。股权融资自2016年的930以来,除了个别的资产并购,私募股权融资受到了一定的瓶颈和制约。当然我们可以从产品等等方面进行一些创新,看看能不能在政策许可的前提下走出一条新路。 (见PPT)这是2019年5月份到730期间出台的关于房地产行业融资政策的一览。这里有住建部对地王的点名,也有银保监会23号文强化对地产融资的监管,以及到6月13号郭树清主席在陆家嘴论坛上对房地产开发商的一些点评。7月6号银保监会对信托公司窗口指导,进行余额管控的政策,7月12号发改委文件,以及7月20号监管部门对信托业务统一标准等等的政策出台。 我们把时间放得更长一点,我们看看在我刚才所介绍的几种房地产开发企业融资工具,对于它开发资金来源的占比,在过去的近10年间是怎么样的情况(截止2019年7月31号)。 我们看到最主要的资金来源,大家可以从这个柱状图了解到,首先是国内的常规贷款,昨天大家也提及房地产的排名,也热烈地探讨了这个排名应该用什么口径来排,你这个排名的意义在哪里。其实就一个最现实的意义来说,坦白来讲,房地产企业的排名对于在商业银行取得开发贷的容易程度还是有关联的。 有一位讲者也说到,这类似于孩子上学成绩的排名,排在前面的大概率应该是优秀生、学霸、好孩子,最起码他的主业是把学校搞好,成绩排在前面应该值得信赖,因此其它方面应该也有余力赋予其他的职责。 房地产企业也一样,我们知道现在房地产企业的排名也有很多,协议签约、销售、预售只是其中的一个口径,当然大家看得比较多。贷款之余,自筹资金和其它资金来源,利用外资都占了一定的比例。 具体讲到债券,房地产行业债券的净融资情况,今天我想主要讲讲股权、债权两方面的融资对企业的帮助。 总体来说债券的融资是比较受到各方面的政策的影响,也包括了货币和财政政策宏观和微观的影响,它呈一个起伏的状态,有一定的规律性。 房地产行业原本就是一个强周期的行业,所以比较多听到的一个热词就是怎么在这个行业的发展里面踏准节奏,把握周期性的机会。这个说起来比较简单,过后来总结也确实很有规律,但是身处其中的时候,我们还是需要通过一些辅助性的工具,以及合作伙伴提供的咨询服务,来加以抉择和判断。 目前来看地产债确实比较集中的压力出现在今年的三季度和四季度之初。关于7月12号发改委出的房企发行外债只能用于置换未来一年到期的中长期掌权的政策,由于我们之前也多有提及,所以我对它不想再做很详细的解释,总体的解读是说,由于对这个融资的用途受到了限制,所以大家可能再次使用到境外发债的工具会不会有些影响和制约。特别是近期有些房企的朋友问得比较多的是,如果我以前从来没有在境外发过债,那又谈何去还一年内即将到期的中长期,这该如何做?如果有时间的话,我回头会做一些详细的解读。 从2019年7月份乃至于到2020年7月份,将会有如下这些金额的到期要偿还的债券的数量,7月份有407亿,最高的出现在2019年的九十月份,分别有502和559亿。但总体来看还是比较均衡的。 到2020年年初,我们知道这个到期跟当时的发行是有关的,大多数的债券会选择整数年期的发行期,半年期的也有,但是相对较少,所以我们看到在相对窗口比较弱的农历春节期间,一二月份还款的压力比较低,因为当时发行的数量也相对较少。 从金额较大恰恰说明过去一两年的时间里面,债券市场尤其是境外债券市场是显著回暖的,我们看到了在2016年只有93.69亿的发行,但是2017、2018年都已经接近500亿,2019年上半年更加是有92只,358.49亿。 由于时间关系,我再讲讲在境外发行房地产类股票目前的一些选择,到底情况是怎么样的。 目前在活跃在香港市场交易的境内房企的总家数大概是80家左右,过去的10年在香港上市的境内房地产企业一共有70家,去掉中间私有化退市的万达商业,目前仍在市场里面活跃交易的一共是69家。 从2018年以来,正荣、弘阳、万城、大发、美的、恒达、银城、德信、中梁控股等等9家房地产公司向后成功登陆香港联交所,目前仍有几家房地产企业已经递交了上市申请,在等待着在香港挂牌上市的成功,历史仿佛再现了当年整个房地产市场,加上这一次,一共三次的房地产上市的热潮。 总体看来,由于香港联交所对地产上市企业上市挂牌企业的态度相对较为欢迎,相比之下其他的境外市场,以及我们的境内的A股应该说条件更为严格。 这种情况下香港成为境内房地产企业到境外上市挂牌的一个很好的选择。同时搭建了一个好的上市平台之后,可能会为我们刚才所讲述的一系列上市之后的再融资带来诸多的便利。 市场确实路阻且长,但是我们应该顺势而为。任何时候都有任何时候的特定情况,但是我们看到众多的优秀企业在他们优秀企业家的引领,在众多优秀的机构的辅助、合作之下,仍然笃定地迈着稳健的步伐,一步步的前行,从成功走向更大的成功,我们也希望有更多的机会相约、相聚,共同沟通,为市场的繁荣、为企业的成功做出更大的贡献。[详情]

    新浪财经 | 2019年08月08日 11:19
    阳光城集团执行副总裁吴建斌:不愿意被称"小碧桂园"
    阳光城集团执行副总裁吴建斌:不愿意被称

      阳光城集团执行副总裁吴建斌:不愿意阳光城被称“小碧桂园” 中新经纬客户端8月8日电(薛宇飞)凡是发展迅速、采取高周转策略的房地产企业,都容易被贴上“小碧桂园”的标签,阳光城、中梁控股便是其中的代表,但阳光城内部并不认同。 7日,阳光城集团执行副总裁吴建斌说:“媒体解读说我们是小碧桂园,我一直没承认。阳光城是哪家企业优秀,就学习哪家。” 阳光城集团执行副总裁吴建斌 中新经纬 薛宇飞 摄 在7日举行的2019博鳌房地产论坛上,吴建斌解释称,阳光城的土地储备主要是在二线城市,这与碧桂园截然不同。公司现在的核心管理层主要还是中海的前员工,“如果说(阳光城)变成个‘小中海’,我就比较认同。” “为什么叫‘小中海’?主要是看管理团队是怎么组成的,以及它的价值趋向、打法,合约管理、工程管理是怎么一个思路。仔细一看,它是中海的思路。”吴建斌说,比如公司最近抓品质管理、提出绿色智慧家,这都是中海的节奏。 阳光城的高管团队中,阳光城集团执行董事长兼总裁朱荣斌与吴建斌都曾在碧桂园担任数年的高管,在两人相继入职新东家后,外界就将阳光城贴上“小碧桂园”标签。但如今,加上阳光城集团执行副总裁阚乃桂,阳光城的高管中已经有3人都在中海地产工作过,且工作时间都较长。 吴建斌称,中海地产最早只在一线城市、二线城市的核心地段拿地,做的都是精品项目,阳光城更多地是学习这一点。阳光城是哪家企业优秀,就学习哪家,在激励机制上学的就是碧桂园,战评体系学的是龙湖。 “按照我们林老板(阳光城集团董事局主席林腾蛟)讲的,市场有什么先进的东西、好的东西,都可以拿回来学,学回来后慢慢去改造,变成自己的核心竞争力。”他也说,“我也不愿意被贴上“小中海”的标签,我就是我,跟别人不一样。”[详情]

    中新经纬 | 2019年08月08日 11:14
    招商蛇口常务副总经理刘伟:望年内完成收购中航善达
    招商蛇口常务副总经理刘伟:望年内完成收购中航善达

      招商蛇口常务副总经理刘伟:希望年内完成收购中航善达 中新经纬客户端8月8日电(薛宇飞)针对近几年公司负债率上升,招商蛇口党委副书记、常务副总经理刘伟7日在2019博鳌房地产论坛上表示,公司负债率上升是由于一些特殊事项带来的,今后会把有息负债率降至承诺的水平。而根据相关监管要求,招商蛇口不会追逐高价地块。对于招商蛇口收购中航善达一事,刘伟称,希望年内能完成相关工作。 招商蛇口党委副书记、常务副总经理刘伟 中新经纬 薛宇飞 摄 近几年,招商蛇口的净负债率持续攀升,有数据显示,2015~2017年,招商蛇口净负债率分别为13%、19.74%、59.69%。2018年初,招商蛇口总经理许永军公开表示,2017年是公司的“发展年”,因而负债水平有所上升,他也称,今后会将把负债率控制在45%以下。2018年招商蛇口的净负债率降至45.1%,基本实现了此前的目标。 净负债率虽有明显下降,但负债率却有小幅走高的趋势。数据显示,2015~2018年,招商蛇口的负债率分别为70.52%、69.52%、71.8%、74.28%。 在7日举办的2019博鳌房地产论坛上,刘伟解释称,这主要是一些特殊事项带来的,公司之前做了一些比较大的交易使得负债上升。他也表示,这些资产比公开市场举牌拿到的项目安全得多,今后也会通过加强项目回款等方式,将有息负债率控制在承诺的目标以内。 拿地方面,刘伟称,从国家政策的管控来看,是不允许招商蛇口这类企业去拍卖“地王”的,公司自身也不会追逐高价地块,仍坚持稳健发展原则。 此外,招商蛇口旗下的招商物业“借壳”中航善达上市的交易仍在推进,日前,中航善达公告称,国资委已经同意公司第一大股东中航国际控股将其持有的上市公司22.35%股权转让给招商蛇口。7月31日,中航善达又宣布修订公司章程,修订董事会、监事会及股东大会议事规则。 刘伟称,作为上市公司,一直想在资产管理上进行提升,招商物业的规模做得不小,却一直被开发业务版块掩盖了。中航善达在非住宅物业方面做得很好,是A股市场上仅有的两个上市物业公司之一,这两家公司的合作,充满期待。他表示,希望年内能完成相关工作。[详情]

    中新经纬 | 2019年08月08日 10:56
    全忠:高管流动资金链紧负债率高是千亿房产普遍问题
    全忠:高管流动资金链紧负债率高是千亿房产普遍问题

       原标题:全忠:资金链紧 负债率高 高管流动是千亿房产的普遍问题 来源:每日经济新闻 8月7日,2019博鳌房地产论坛上,泰禾集团(000732)副总裁全忠表示,资金链紧,负债率高,高管流动是千亿房产的普遍问题。[详情]

    开发商大佬激辩15万亿 恒隆陈启宗:开发商要学会等
    开发商大佬激辩15万亿 恒隆陈启宗:开发商要学会等

      开发商大佬激辩15万亿之后…… 来源:每日经济新闻 记者:王佳飞   图片来源:每经记者 张建 摄 2018年中国房地产市场创下前所未有的15万亿规模新高,同时行业结构亦呈现出强者愈强趋势。 2019博鳌房地产论坛上,多位重量级经济学家、行业学者接受了“镁刻地产”记者采访,共同探讨15万亿之后的房地产行业发展。 旭辉集团创始人林中:这20年也还是黄金20年 图片来源:每经记者 张建 摄 我觉得下一个20年行业会进入一个新的阶段。我把中国房地产走过的这种历程分了三段:第一段从1978年改革开放到1997年中国房地产萌芽期;第二段从1998年房地产市场化开始一直到2017年,这20年是中国房地产的高速增长期;从2018年到2037年这20年,中国房地产可能会进入一个平稳发展期。 如果用高速增长期的观点来看现在的平稳增长期,可能认为不够黄金,但我们认为今后20年内,中国改革开放水平持续会提高,人民的收入水平也会持续提高,城市化进程也将不断推进。所以到时候回来看,这20年对很多房地产企业来说也还是黄金20年。 要实现有质量的增长,一定要先把质量放在前面,包括产品和服务的质量;其次应注重财务质量,不能牺牲财务安全性,要实现有利润、有回款的销售,有现金的利润。 从企业角度来说,就是增长率、负债率和利润率的平衡,所以我们不会为了追求一个增长率去牺牲负债率和利润率。规模是一个结果而不是一个目的,房地产的目的是通过做好的产品和服务,在为客户创造价值的同时,把握住行业机会。 绿城房地产建设管理集团董事长兼总经理李军:中国房地产行业还处于发展的青春期 图片来源:每经记者 张建 摄 中国房地产很多时候受政策影响,与经济形势也相关联,所以我们对这个行业的判断现在很难说。但我认为,中国房地产行业实际上是在快速的成长过程当中,还是个青春期的孩子。 青春期之后进入成熟期并且不会立刻死亡,会存在很长的平稳期,甚至可能进一步进入老年期这么个阶段。依照长期的角度看,中国房地产行业还处于一个发展的青春期阶段,还没进入稳定和成熟期,并且到成熟期后也将是个很长的过程。 泰禾集团副总裁全忠:TOP50以上房企发展会有所降速 图片来源:每经记者 张建 摄 从这几年的发展情况看,房地产行业出现了强者恒强,这是个趋势。总的来看,中国的房地产市场发展一定是规模占优势。 不过从2019年开始,我个人认为现在的TOP50以上企业,发展速度和增长率会比前几年下降,为了保持增长,企业还需使用杠杆,负债率依旧高位,集中度会进一步增加。 一些“小而美”公司定位可能比较特殊,只服务于某一部分人,但中国房地产市场的容量足够让这些中小企业有足够的生存空间,这些中小企业应当采取针对性的产品和服务来满足部分目标客户需求,并且仍会有生存空间。 一般默认房地产主业是以住宅为主的房地产,但随着土地供应的特点或变化,实际上每个企业都面临着除了住宅以外的事,做商业、长租公寓这不应当被视为多元化,而文旅、教育、养老等我认为属于房地产相关多元化。 企业做这些的目的在于未来新的护城河的建立,多元化是对客户全生命周期的一种服务,是对未来房地产平稳发展时期的铺垫和准备。最近几年做的基础,可能在未来就起到很大作用,并不是因为房产开发商或者开发企业现金流充沛,所以在别的领域去找一些新的经济增长点。 现在大部分上市公司都有这方面的尝试,可能就是这些企业家的“英雄所见略同”,或者说它是企业发展的一种自然选择。 恒隆集团董事长陈启宗:开发商要学会等 图片来源:每经记者 张建 摄 我希望中国的房地产商,特别是住房房地产商,能够回归理性,不要再在销售额这件事上去比较;希望这个行业能够越来越理性,开发商在借贷上量力而为,从今以后就回归理性、量力而为。 房地产商必须学一个功课,就是要等。我是很能等的,我不做事的时候什么都不做,每天的运营有同事们去做,我做决策的我就要会等。 去年,恒隆在杭州拿了一块地,从2004年开始,我等了14年,这14年里基本上大的商业土地我都看过,但我深信一件事,该等的时候你就要等。 亿达中国高级副总裁于大海:大家都在闷头做转型 图片来源:每经记者 张建 摄 一个传统行业在发展到一定阶段后,适度转型和跨越式发展,是全行业大多数参与者所共同期望和愿意参与的。 最近多元化的声音可能淡了一点,但我作为一个从业人员所了解到的,实际是大家都在闷头来做转型这个工作。不过转型并不是一朝一夕可以取得很好成效的,也缺乏一些有效宣传。换句话说,大家更希望埋头实干,转型出来一些业绩之后,才能够对外发声。 行业要摒弃单一的传统的房地产发展模式,向复合的、多元的,特别是产业实体和产业内容这个方向去倾斜。我觉得如果这样的市场参与者更多,对我们全行业,包括对中国的经济和社会发展都是很有帮助的。 20年前,亿达开始转型,也是从相对茫然到如今信心饱满。假以时日,比如10~20年,一定会出现很多成功多元化转型的企业。 [详情]

    曹舟南谈“双开发商”
    曹舟南谈“双开发商”

      原标题:曹舟南谈“双开发商”  蓝绿双城科技集团董事长曹舟南在博鳌房地产论坛上表示,开发领域必须同时涵括物理空间、数字空间双重开发。其中,物理开发商,涵盖设计、营造、运营等板块,致力于营造品质匠心的产品;数字开发商,涵盖科技、产业、服务等板块,致力于构建智慧人性的服务,为促进经济发展、实现美好生活提供全新可能。 蓝绿双城科技集团就是这样一家双开发商,以“共建α”为发展模式,一方面取费模式和取费结构为基于价值创造的市场对赌、超额分成机制,另一方面,创造共赢生态,与战略合作伙伴形成紧密发展共同体。目前,“共建α”模式在做了三方面拿地创新,一是做金融的落地开发端,二是依托科技赋能,三是战略合作阿里巴巴等,以产业引导开发、用产业服务园区。[详情]

    视频|绿城地产李军:TOD领域里 绿城也仅仅只是入门
    视频|绿城地产李军:TOD领域里 绿城也仅仅只是入门

       每经网 记者 张建 陈梦妤      8月7日,博鳌房地产论坛上,绿城地产董事长兼总经理李军,在接受采访时表示,绿城杨柳郡项目只是TOD的非常初级的一个状态,在TOD领域里,绿城也仅仅只是入门。[详情]

    京东数科沈建光:融资已全面收紧 房地产国家牛市不再
    京东数科沈建光:融资已全面收紧 房地产国家牛市不再

      京东集团副总裁、京东数字科技首席经济学家沈建光 新浪财经讯 8月8日消息,由观点地产机构主办的“2019博鳌房地产论坛”于8月6日-9日在海南举行。主题为“重构与平衡 地产的多维世界”。 京东集团副总裁、京东数字科技首席经济学家沈建光表示,目前房地产融资已经全面收紧,政策方面预期房地产国家牛市不再,一方面原因是外部冲击+内需不稳,当前下行压力仍在加大;另一方面是过去房地产国家牛市导致风险积聚。 他认为,2008年以来,经济增速、居民收入增速与房价走势明显背离,而与之相对应的是中国居民部门负债率的快速增长,加杠杆买房的行为极为普遍。[详情]

    郭杰群:国内房地产难以直接弯道超车从开发到金融
    郭杰群:国内房地产难以直接弯道超车从开发到金融

      新浪财经讯 8月8日消息,由观点地产机构主办的“2019博鳌房地产论坛”于8月6日-9日在海南举行。主题为“重构与平衡 地产的多维世界”。清华大学货币政策与金融稳定中心副主任郭杰群围绕“虚幻的REIT与中国地产发展”发表演讲。 郭杰群表示,美国不动产行业数量占比中,开发商占比只有16%左右,超过60%左右的不动产企业是以REITs为主的。我国内不动产分配比例中,可能95%以上都是开发商,以及少量的物业管理企业,并且物业管理企业只是开发商的一个配套设施,主要还是以开发商为主。 郭杰群指出,我国房地产可不可以弯道超车,直接从第一阶段跑到第三阶段?为什么不能直接从开发跳到金融?主要是因为第三阶段是基于第二阶段,如果要“玩金融”,必须要有非常良好的运营管理能力。 关于,国内房地产企业运营管理能力,他举例说道:“我们每个人都住在每个小区,你对小区物业管理感到满意吗?如果普普通通的物业管理都不能满足消费者的需求,谈何说一个大型物业运营管理呢?所以,在还没有达到第二阶段的时候,我们要说弯道超车到金融阶段是不可能的。”[详情]

    陈雷:预计一线城市可提供证券化的产3万亿以上规模
    陈雷:预计一线城市可提供证券化的产3万亿以上规模

      新浪财经讯 8月8日消息,由观点地产机构主办的“2019博鳌房地产论坛”于8月6日-9日在海南举行。主题为“重构与平衡 地产的多维世界”。瀚德科技首席战略官、厦门国金副董事长陈雷出席并发表演讲。 陈雷表示,在增量时,企业往往重开发、规模、速度,这个“速度”就是融资杠杆或时间上周转的杠杆。 他进而表示:“到了存量时代,就重盘活、重运营、重优化,这里的优化是指金融人常说的资本结构的优化。” 他认为,CMBS市场潜在规模巨大,预计中国一线城市可提供的资产证券化应该在3万亿以上的规模。同时,从美国经验来看,CMBS可以占商业地产融资来源的35%到50%。 随后,他以美国市场发展的经验,对中国未来地产CMBS融资趋势进行了预测,并提出五点总结,即CMBS将成为普遍广泛应用的融资手段,资本市场结构优化,直接融资比例提高,单一物业向集合物业过渡,金融科技助力,投资者专业多元化发展。[详情]

    建银国际曾粤晖:地产债压力将集中出现今年三四季度
    建银国际曾粤晖:地产债压力将集中出现今年三四季度

      新浪财经讯 8月8日消息,由观点地产机构主办的“2019博鳌房地产论坛”于8月6日-9日在海南举行。主题为“重构与平衡 地产的多维世界”。建银国际金融有限公司董事总经理曾粤晖出席并发表主题演讲。 曾粤晖认为,目前来看,地产债比较集中的压力将出现在今年的三季度和四季度之初。从2019年7月份乃至于到2020年7月份都有大量到期债券,7月份有407亿元,最高的出现在2019年的9、10月份,分别有502和559亿元,“但总体来看还是比较均衡的”。 他表示,“从金额较大恰恰说明过去一两年的时间里面,债券市场尤其是境外债券市场是显著回暖的,我们看到了在2016年只有93.69亿的发行,但是2017、2018年都已经接近500亿,2019年上半年更加是有92只,358.49亿。” 他引用一组IPO数据表明,IPO再次迎来内地房企境外上市潮。目前在活跃在香港市场交易的境内房企的总家数大概是80家左右,过去的10年在香港上市的境内房地产企业一共有70家,去掉中间私有化退市的万达商业,目前仍在市场里面活跃交易的一共是69家。 从2018年以来,正荣、弘阳、万城、大发、美的、恒达、银城、德信、中梁控股等9家房地产公司向后成功登陆香港联交所。目前仍有几家房地产企业已经递交了上市申请,在等待着在香港挂牌上市的成功。他表示,历史仿佛再现了当年整个房地产市场,加上这一次,一共出现过三次的房地产上市的热潮。 以下为文字实录: 曾粤晖:各位来宾、各位朋友,大家上午好!非常荣幸也非常高兴有机会再次出席博鳌房地产论坛,在这里我要对主办方和各位热情相邀的业界朋友表示感谢。 我今天的主题是“房地产在境外融资的趋势和主要的主要途径”。之前的几位讲者也有提及,这个政策的密集出台,可能我们对较短期的未来究竟会发生什么不太容易做出具体而精确的预测,基于这样一个特定的环境,我昨天晚上对我的资料也进行了一个新的消化,更多的是希望结合一些公开的市场数据和我个人从业的经验感受,从几个角度讲讲。 首先回顾一下过去的两年,尤其是过去的半年、三个月,市场在融资上做了什么和出现了什么情况。虽然大家可能会对近期总体的情况觉得不容乐观,但是从我个人的从业经验来说,我相信最基本的道理大道至简,仍然是波浪式前进、螺旋式上升。 具体到房地产这个行业来说,只要大家共同努力,办法总比困难多。我想和大家一起来看看,我们可能可以在未来结合过去的经验做些什么。 首先简单地点一下题,既然是房企的融资,在境内、境外房企的融资总体来说会有哪些基本的渠道,这些渠道,有的用得比较频繁,有的相对较少,但是总体来说有这样一些,一方面是项目融资,就单个项目来说,从前期拿地,土地的贷款、非标的信托、资管。 中期到了开发,我们可以跟商业银行争取获得开发贷款,以及采取近期比较流行的供应链金融。这其实并不是一个新鲜事物,但是近期较多地被提及。 后期主要是房地产产品的销售和运营,我们仍然可以使用购买客户的按揭贷款、商业性经营物业的抵押贷款等等。 从公司层面,房地产企业的融资来说,他们可以到资本市场解决,境内外的IPO。当然从A股房地产的IPO来说,我们觉得极不可行,因此到境外、到海外去实现房地产企业的挂牌上市融资,可能会成为一个较为现实的选项。 企业在境内外的信用债券,使用DCM的工具,超短期的融资债、短期、中期融资券,定向工具PPN、以及交易商协会ABN等等,另外还有公司债,包括了公司债和私募债,另外还有证券ABS、资产证券化、REITs等等,不一而足。 总体来说应该说这个工具箱还是非常多元,选项还是很多的。可能具体到使用来说,我们又可以分成不同的市场、不同的主体选,这是一个相对比较深入的话题。 在我们进行项目交流的时候,我们会结合每一个企业自己的具体情况。比如说是否有评级、之前是不是曾经采用过这种融资手段或工具,市场的采信等等,情况怎么样,我们会为它设计出更具体、更有效、更可行的融资的方案。 政策方面,之前也向很多的同行和演讲嘉宾进行了聆听和学习,特别是5—7月份房地产相关的政策出台是比较密集的,从银行贷款(开发贷、并购贷等等)条件的设置,从非标产品对银行方面的一些要求的改变,包括银保监会的相关文件等等,都进行了窗口性的指导。 境内外发债也经历了一个起伏,我们知道发债的成功与否和顺利程度,一方面取决于政策在具体时期的制约或者是促动,但更多也受到市场氛围和投资者对于这个市场的一些预见性,个体的预判的喜好、偏好的影响。 其实在近期(近一两年)曾经出现过挑战性的发债格局,也曾经经历过供不应求,大家觉得非常好,热烈追捧,以至于政策出台之后,市场进入观望、冷静的演变。股权融资自2016年的930以来,除了个别的资产并购,私募股权融资受到了一定的瓶颈和制约。当然我们可以从产品等等方面进行一些创新,看看能不能在政策许可的前提下走出一条新路。 (见PPT)这是2019年5月份到730期间出台的关于房地产行业融资政策的一览。这里有住建部对地王的点名,也有银保监会23号文强化对地产融资的监管,以及到6月13号郭树清主席在陆家嘴论坛上对房地产开发商的一些点评。7月6号银保监会对信托公司窗口指导,进行余额管控的政策,7月12号发改委文件,以及7月20号监管部门对信托业务统一标准等等的政策出台。 我们把时间放得更长一点,我们看看在我刚才所介绍的几种房地产开发企业融资工具,对于它开发资金来源的占比,在过去的近10年间是怎么样的情况(截止2019年7月31号)。 我们看到最主要的资金来源,大家可以从这个柱状图了解到,首先是国内的常规贷款,昨天大家也提及房地产的排名,也热烈地探讨了这个排名应该用什么口径来排,你这个排名的意义在哪里。其实就一个最现实的意义来说,坦白来讲,房地产企业的排名对于在商业银行取得开发贷的容易程度还是有关联的。 有一位讲者也说到,这类似于孩子上学成绩的排名,排在前面的大概率应该是优秀生、学霸、好孩子,最起码他的主业是把学校搞好,成绩排在前面应该值得信赖,因此其它方面应该也有余力赋予其他的职责。 房地产企业也一样,我们知道现在房地产企业的排名也有很多,协议签约、销售、预售只是其中的一个口径,当然大家看得比较多。贷款之余,自筹资金和其它资金来源,利用外资都占了一定的比例。 具体讲到债券,房地产行业债券的净融资情况,今天我想主要讲讲股权、债权两方面的融资对企业的帮助。 总体来说债券的融资是比较受到各方面的政策的影响,也包括了货币和财政政策宏观和微观的影响,它呈一个起伏的状态,有一定的规律性。 房地产行业原本就是一个强周期的行业,所以比较多听到的一个热词就是怎么在这个行业的发展里面踏准节奏,把握周期性的机会。这个说起来比较简单,过后来总结也确实很有规律,但是身处其中的时候,我们还是需要通过一些辅助性的工具,以及合作伙伴提供的咨询服务,来加以抉择和判断。 目前来看地产债确实比较集中的压力出现在今年的三季度和四季度之初。关于7月12号发改委出的房企发行外债只能用于置换未来一年到期的中长期掌权的政策,由于我们之前也多有提及,所以我对它不想再做很详细的解释,总体的解读是说,由于对这个融资的用途受到了限制,所以大家可能再次使用到境外发债的工具会不会有些影响和制约。特别是近期有些房企的朋友问得比较多的是,如果我以前从来没有在境外发过债,那又谈何去还一年内即将到期的中长期,这该如何做?如果有时间的话,我回头会做一些详细的解读。 从2019年7月份乃至于到2020年7月份,将会有如下这些金额的到期要偿还的债券的数量,7月份有407亿,最高的出现在2019年的九十月份,分别有502和559亿。但总体来看还是比较均衡的。 到2020年年初,我们知道这个到期跟当时的发行是有关的,大多数的债券会选择整数年期的发行期,半年期的也有,但是相对较少,所以我们看到在相对窗口比较弱的农历春节期间,一二月份还款的压力比较低,因为当时发行的数量也相对较少。 从金额较大恰恰说明过去一两年的时间里面,债券市场尤其是境外债券市场是显著回暖的,我们看到了在2016年只有93.69亿的发行,但是2017、2018年都已经接近500亿,2019年上半年更加是有92只,358.49亿。 由于时间关系,我再讲讲在境外发行房地产类股票目前的一些选择,到底情况是怎么样的。 目前在活跃在香港市场交易的境内房企的总家数大概是80家左右,过去的10年在香港上市的境内房地产企业一共有70家,去掉中间私有化退市的万达商业,目前仍在市场里面活跃交易的一共是69家。 从2018年以来,正荣、弘阳、万城、大发、美的、恒达、银城、德信、中梁控股等等9家房地产公司向后成功登陆香港联交所,目前仍有几家房地产企业已经递交了上市申请,在等待着在香港挂牌上市的成功,历史仿佛再现了当年整个房地产市场,加上这一次,一共三次的房地产上市的热潮。 总体看来,由于香港联交所对地产上市企业上市挂牌企业的态度相对较为欢迎,相比之下其他的境外市场,以及我们的境内的A股应该说条件更为严格。 这种情况下香港成为境内房地产企业到境外上市挂牌的一个很好的选择。同时搭建了一个好的上市平台之后,可能会为我们刚才所讲述的一系列上市之后的再融资带来诸多的便利。 市场确实路阻且长,但是我们应该顺势而为。任何时候都有任何时候的特定情况,但是我们看到众多的优秀企业在他们优秀企业家的引领,在众多优秀的机构的辅助、合作之下,仍然笃定地迈着稳健的步伐,一步步的前行,从成功走向更大的成功,我们也希望有更多的机会相约、相聚,共同沟通,为市场的繁荣、为企业的成功做出更大的贡献。[详情]

    阳光城集团执行副总裁吴建斌:不愿意被称"小碧桂园"
    阳光城集团执行副总裁吴建斌:不愿意被称

      阳光城集团执行副总裁吴建斌:不愿意阳光城被称“小碧桂园” 中新经纬客户端8月8日电(薛宇飞)凡是发展迅速、采取高周转策略的房地产企业,都容易被贴上“小碧桂园”的标签,阳光城、中梁控股便是其中的代表,但阳光城内部并不认同。 7日,阳光城集团执行副总裁吴建斌说:“媒体解读说我们是小碧桂园,我一直没承认。阳光城是哪家企业优秀,就学习哪家。” 阳光城集团执行副总裁吴建斌 中新经纬 薛宇飞 摄 在7日举行的2019博鳌房地产论坛上,吴建斌解释称,阳光城的土地储备主要是在二线城市,这与碧桂园截然不同。公司现在的核心管理层主要还是中海的前员工,“如果说(阳光城)变成个‘小中海’,我就比较认同。” “为什么叫‘小中海’?主要是看管理团队是怎么组成的,以及它的价值趋向、打法,合约管理、工程管理是怎么一个思路。仔细一看,它是中海的思路。”吴建斌说,比如公司最近抓品质管理、提出绿色智慧家,这都是中海的节奏。 阳光城的高管团队中,阳光城集团执行董事长兼总裁朱荣斌与吴建斌都曾在碧桂园担任数年的高管,在两人相继入职新东家后,外界就将阳光城贴上“小碧桂园”标签。但如今,加上阳光城集团执行副总裁阚乃桂,阳光城的高管中已经有3人都在中海地产工作过,且工作时间都较长。 吴建斌称,中海地产最早只在一线城市、二线城市的核心地段拿地,做的都是精品项目,阳光城更多地是学习这一点。阳光城是哪家企业优秀,就学习哪家,在激励机制上学的就是碧桂园,战评体系学的是龙湖。 “按照我们林老板(阳光城集团董事局主席林腾蛟)讲的,市场有什么先进的东西、好的东西,都可以拿回来学,学回来后慢慢去改造,变成自己的核心竞争力。”他也说,“我也不愿意被贴上“小中海”的标签,我就是我,跟别人不一样。”[详情]

    招商蛇口常务副总经理刘伟:望年内完成收购中航善达
    招商蛇口常务副总经理刘伟:望年内完成收购中航善达

      招商蛇口常务副总经理刘伟:希望年内完成收购中航善达 中新经纬客户端8月8日电(薛宇飞)针对近几年公司负债率上升,招商蛇口党委副书记、常务副总经理刘伟7日在2019博鳌房地产论坛上表示,公司负债率上升是由于一些特殊事项带来的,今后会把有息负债率降至承诺的水平。而根据相关监管要求,招商蛇口不会追逐高价地块。对于招商蛇口收购中航善达一事,刘伟称,希望年内能完成相关工作。 招商蛇口党委副书记、常务副总经理刘伟 中新经纬 薛宇飞 摄 近几年,招商蛇口的净负债率持续攀升,有数据显示,2015~2017年,招商蛇口净负债率分别为13%、19.74%、59.69%。2018年初,招商蛇口总经理许永军公开表示,2017年是公司的“发展年”,因而负债水平有所上升,他也称,今后会将把负债率控制在45%以下。2018年招商蛇口的净负债率降至45.1%,基本实现了此前的目标。 净负债率虽有明显下降,但负债率却有小幅走高的趋势。数据显示,2015~2018年,招商蛇口的负债率分别为70.52%、69.52%、71.8%、74.28%。 在7日举办的2019博鳌房地产论坛上,刘伟解释称,这主要是一些特殊事项带来的,公司之前做了一些比较大的交易使得负债上升。他也表示,这些资产比公开市场举牌拿到的项目安全得多,今后也会通过加强项目回款等方式,将有息负债率控制在承诺的目标以内。 拿地方面,刘伟称,从国家政策的管控来看,是不允许招商蛇口这类企业去拍卖“地王”的,公司自身也不会追逐高价地块,仍坚持稳健发展原则。 此外,招商蛇口旗下的招商物业“借壳”中航善达上市的交易仍在推进,日前,中航善达公告称,国资委已经同意公司第一大股东中航国际控股将其持有的上市公司22.35%股权转让给招商蛇口。7月31日,中航善达又宣布修订公司章程,修订董事会、监事会及股东大会议事规则。 刘伟称,作为上市公司,一直想在资产管理上进行提升,招商物业的规模做得不小,却一直被开发业务版块掩盖了。中航善达在非住宅物业方面做得很好,是A股市场上仅有的两个上市物业公司之一,这两家公司的合作,充满期待。他表示,希望年内能完成相关工作。[详情]

    孟晓苏驳"买房影响消费"论:买房后还得装修买家电
    孟晓苏驳

      新浪财经讯 8月8日消息,由观点地产机构主办的“2019博鳌房地产论坛”于8月6日-9日在海南举行。主题为“重构与平衡 地产的多维世界”。国务院发展研究中心资产证券化REITs课题组组长、汇力基金董事长孟晓苏出席并发表演讲。 谈到央行“惜贷”,孟晓苏表示,关于“居民购房影响消费”的说法个人很不理解,“其实居民购房就是消费,而且居民购房之后还会装修,还会买家具家电,怎么会是影响了消费呢?”其实有部分人只是看到了买房人兜里的钱少了,但是没注意到买房人钱投出去后通过传导效应拉动了多项支付,每一个产业的支付又都包括对劳动者的支付,由此拉动了整个消费。 他表示,REITs是一个伟大的金融创新,它是把凝固的不动产资产通过基金变成了上市品,他将其定义为不动产收益权进入资本市场流通,并希望REITs早日落地中国。 他认为,现在提倡住房租购并举,完善住房制度改革,但租购并举就需要有主体,所以特别提出了要支持专业化、机构化住房租赁企业的发展。而这些住房租赁企业不能光靠资本金,也难以依靠银行贷款,这时就需要用资产证券化的手段来进行操作。[详情]

    程骁远谈房企融资:房地产私募股权基金角色将凸显
    程骁远谈房企融资:房地产私募股权基金角色将凸显

      新浪财经讯 8月8日消息,由观点地产机构主办的“2019博鳌房地产论坛”于8月6日-9日在海南举行。主题为“重构与平衡 地产的多维世界”。中信资本高级董事总经理、房地产部执行合伙人及主管程骁远出席并发表演讲。 程骁远表示,尽管目前业内负面情绪较多,房企融资形势严峻,但在资金方面地产业仍然有很多选择,未来房地产私募股权基金将在中国房地产市场凸显重要角色。 他介绍称,房企的主要融资渠道包括上市融资、债券、银行信贷、CMBS/类REITs等、标准REITs(尚未出台)以及其他融资(租赁融资、夹层融资等)等,随着传统融资渠道收窄,房地产私募股权基金或将为地产业带来新的资金机遇。 他表示,基金经理公司与开发商的合作主要通过共同设立基金,而即将推出的REITs作为一种集体投资计划,兼具债务投资和股权投资的某些特点,搭建REITs平台将是商业地产投资退出及资金盘活的重要渠道,也将为商业地产带来巨大机遇。 [详情]

    沈建光谈人口流动:二三线城市的人互不愿去对方城市
    沈建光谈人口流动:二三线城市的人互不愿去对方城市

      新浪财经讯 8月8日消息,由观点地产机构主办的“2019博鳌房地产论坛”于8月6日-9日在海南举行。主题为“重构与平衡 地产的多维世界”。京东集团副总裁、京东数字科技首席经济学家沈建光发表演讲时表示,通过大数据研究人口在不同城市之间的流动发现,二线城市和四线城市已成为中国人口流入最多的区域,一线城市和各城市之间的人口迁移最活跃,二线城市和三线城市之间的人口迁移最不活跃,说明二、三线城市的人互相不太愿意迁移去对方的城市。 沈建光表示,从过去的形势看,政策大幅收紧的情况下,土地价格一定会回落。 他认为,信托融资是本次政策收紧的一个重点。信托产品发行金额占比中,房地产基本维持在40%到50%。主要的信托资金接近20万亿(一半左右)流到房地产,还有20%左右流到金融,这部分可能也进入私募等,最终进入房地产。真正跟实体企业有关的仅约20%,真正进入工商企业的资金10%都不到。他预测称,今后对信托的调控会越来越严。 房地产融资越来越收紧。过去几年房地产企业在海外融美元债金额较高,每年约有500亿美元,而今年以来发债规模已经约400亿美元。此外,房企海外融资的成本很高,有些甚至达10%左右,但是还是在大量融资,说明对资金的需求非常高。但现在对海外发债就管得很严,只能还一年期到期的债务才可以到海外发债,其他的都不行。 他认为,今年在海外发了这么多债,到目前为止已经400多亿美元的债,但实际上净融资额还是负的。说明发新的债还不够还旧的债,还债压力明显上升。从五六月份开始房企融资成本也在上升,严厉调控的影响已经全面展现。政府对房地产的调控使得资金链全面收紧,但反映到价格、销售还有一段时间。 通过大数据研究人口在不同城市之间的流动,他表示,当下出现的现象非常有趣,二线城市和四线城市成为中国人口流入最多的区域,一线城市和各城市之间的人口迁移是最活跃的,二线城市和三线城市之间的人口迁移是最不活跃的,很少有二线城市的人跑到三线城市去,这些人要么跑到一线去,要么跑到四线去;三线城市的人也很少跑到二线城市去,这些人要么跑到一线去,要么也跑到四五线城市。 此外,对强二线城市来说,人口吸附力最强的是一线城市,现在大量一线城市的人流到强二线城市去,一般的二线城市人口也流到强二线城市;但是也有些强二线人口流到了三四线城市。而四线城市吸引到一线城市的人口是最多的,而且一线城市对所有的二线、三线、四线、五线都是净流出,一线城市的人口现在在全面净流出。 他举例称,东莞吸附最多的就是深圳流过来的人口,北京是在向全国输送人才,特别是北京流到廊坊的人特别多,除了跑去上海、深圳和广州之外,去廊坊得最多。 广州人流到北京的最多,从北京流到广州的也最多,人口的交互也代表经济活动是非常密切的。广州流动到的第二位就是深圳,之后是佛山、茂名、清远,全部是广东的城市,说明它对广东省内的辐射很强,但是它对全国的辐射相对就弱了一点。 究其原因,他认为,可能是因为经济较差时,大城市产业收缩,人口向三四线人口流动。 以下为文字实录: 沈建光:各位尊敬的嘉宾早上好!前面两位从金融和地产两个方面谈了房地产现在的形势,我主要从金融政策,包括美联储降息这些宏观面看看房地产现在的形势。 我的演讲分三个部分,第一部分是房地产融资收紧背后有什么原因。第二是国家的政策前瞻,第三是用大数据研究城市集群与人口迁移,我想这对房地产也是有重要影响的。 现在30城商品房成交面积是在持续向下的,我们知道现在的限购、限售、限价、限贷等等各种调控政策,市场需求还在,但是国家还是很担心房地产的泡沫,所以政策越来越趋严。经过2015年下半年的去库存,到2016年底库存又开始上升,这也反映了政策放松到收紧的过程。 现在是一个很困惑的情况,大家可以看到现在的土地成交情况,2018年下半年土地价格,到2018年四季度的时候,这个价格同比是下降的,到了2019年3月份之后,土地价格飞涨,我觉得这可能就是引起新一轮调控的重要原因。 我们看到最新的数据,6月份土地价格核算成楼面均价,增长了接近30%。这一点很奇怪,在这个经济下行的过程当中,房地产调控还在进行的过程当中,土地价格会大幅上扬,我觉得这可能应该是住宅方面的,土地价格上升了30%。后来我在想,这跟宏观政策面的关系到底怎么样,我觉得还是非常密切的。 2018年上半年这个价格还是上升的,国家在2018年年中的时候出台了“三去”,最主要就是去杠杆,所以2018年一个是贸易战的影响,第二是去杠杆的政策,2018年下半年信贷收缩。房地产最核心的土地价格跟信贷政策是密切相关的,去杠杆之后,价格下降。 什么时候是转折点呢?现在的宏观政策必须只能一个季度一个季度地观察,去年上半年还是要稳增长,到了7月份就开始去杠杆加码,到了下半年经济下行。 到了去年年底的经济工作会议上,就没有再提去杠杆,主要是提六个稳,对经济下行表现了比较大的担忧之后,今年一季度信贷政策是非常放松的。 我们知道今年一季度中国的新增贷款和新增社会融资总量都是创历史新高。可能就是因为有了这样一个季度的政策放松之后,我们看到土地价格出现了狂涨。 在这之后,到了4月份的政治局会议又改了,又把去杠杆提到议事日程上,之后银保监会、发改委列了各种各样的政策,对银行贷款、信托、发债都全面收紧。从过去的形势看,政策大幅收紧的情况下,土地价格一定会回落。 信托融资是本次政策收紧的一个重点。我们也可以看到信托产品发行金额占比当中,房地产基本维持在40%到50%。主要的信托的资金去向,接近20万亿(一半左右)流到房地产,还有20%左右流到金融,这部分可能也是进入私募等等,最终也是进入房地产。真正跟实体企业有关的也就是20%左右,真正进入工商企业的资金10%都不到,所以今后对信托这一块调控会越来越严。 房地产融资越来越收紧。过去几年房地产企业在海外融美元债的金额是非常高的,每年都有500亿美元,今年上半年就达到了500亿美元,在海外融资的成本也是很高的,有些达到了10%左右,但是他们还是在大量融资,说明对资金的需求是非常高的。 现在对海外发债就管得很严,只能还一年期到期的债务才可以到海外发债,其他的都不行。今年在海外发了这么多债,到目前为止已经400多亿美元的债,但实际上净融资额还是负的。 说明发新的债还不够还旧的债,所以这样还债的压力是很明显上升,而且我们看到融资成本也在上升,其实是从五六月份开始的,严厉的调控的影响已经全面展现。这才是刚刚开始,接下来我觉得这对房地产的调控,资金链的全面收紧,反映到价格、销售还有一段时间。 在这个背景下,我在想为什么国家会这个时候出台这么严厉的房地产政策?当然大家可能也听到,市场上有一种声音,我不是非常赞同,但是有一种比较大的声音说,现在国家面临贸易摩擦,甚至有人说已经进入金融战了,在这种背景下,中国的制造业会面临很大的挑战。房地产价格这么高,把成本全面提升了,如果又在贸易战的背景下,制造业怎么办?所以有人提到这一点,房地产和制造业要选择一个,你不把房价压下来,制造业成本就下不去,这是一种声音。 在北京的政策讨论当中,这种声音越来越多,当然它未必会成为国家最终的一个选择,但是很明显的是对房地产高昂的价格大家的担心很大,包括刚才洪灏提到深圳的这个情况,价格跟收入的扭曲。 现在居民部门的负债率超过了50%,而且它的增长速度非常快,大部分都是房贷。中国居民部门的负债率跟国际上比好像还低一点,发达国家平均水平是70%,美国达到了百分之八九十,但是我们看跟我们差不多的新兴市场的居民负债,都不到50%,比我们要低10%左右,所以我们的负债率其实是相当高的。 消费现在也面临下行的压力,6月份最新的数据,表面上好像比5月份有所改善,但主要是汽车,因为有国六标准的影响,很多汽车厂商在6月底拼命打折销售国五标准的汽车。其实如果把汽车排除,我们看到零售增速是下行的。而且我发现很有意思的一点,6月份和5月份比,除了汽车,还有一个是化妆品大幅上升。美国有一个理论,叫口红效应,经济下行的时候,口红的销售会特别好。 现在房企发债的量还是很大的,去年放松了一下之后,发债量大幅上扬,而且是AA级发行量最大,现在这一块肯定是要受很大的限制,发债、信托、银行贷款都会受很大的限制。 现在看起来中央的决心还是很大的,我们看到所有的应对贸易战、应对房地产收紧,还是宽财政,减税降费,然后是宽货币,其实货币政策源头上是很宽的,就是对房地产卡得严。还有就是防风险,把房地产放在防风险这一块,可想而知现在政策是不会放松的。 我也用大数据做了一些人口迁移的研究,我发现很有意思的是,二线和四线现在成为中国人口流入最多的区域,而且我发现一线和各城市之间的人口迁移是最活跃的,二线和三线之间的人口迁移是最不活跃的,很少二线的人跑到三线去,他要么跑到一线去,要么跑到四线去,三线的人也很少跑到二线去,他要么跑到一线去,要么也跑到四五线去,这是很有意思的研究,通过大数据看到人口在不同城市之间的流动。 我们看到强二线对人口吸附力最强的是一线城市,现在一线的人大量流到强二线去,一般的二线也流到强二线。但是强二线有些人口就流到了三四线城市。四线城市吸引到一线城市的人口是最多的,而且一线城市对所有的二线、三线、四线、五线都是净流出,这个情况很有意思,跟我们看到的国家统计局的数据还是不一样,我看到的是一线城市的人口现在在全面的净流出。 举个例子,东莞吸附的最多的就是深圳流过来的,北京是在向全国输送人才,特别是北京流到廊坊的人特别多,除了去上海、深圳和广州之外,去廊坊得最多。 这都是一些初步的研究,接下来我还会做深入的研究,我猜想是不是经济比较差的时候,大城市产业收缩,人口向三四线人口流动。 我们研究了广州的人流到哪里去,我们发现广州人流到北京的最多,从北京流到广州的也最多,人口的交互也代表它的经济活动是非常密切的。广州流动到的第二位就是深圳,之后是佛山、茂名、清远,全部是广东的城市,说明它对广东省内的辐射很强,但是它对全国的辐射相对就弱了一点。 但是深圳和上海很像,北京基本上都是和一线城市在交互,上海、深圳都是和周边的城市交互,比如说上海周边的苏州、南通、南京,深圳主要是辐射珠三角其他的城市。但是它还有其他的城市是辐射到全国的二线城市,比如说上海辐射到郑州、重庆、武汉、深圳。而深圳跟上海、重庆、武汉的交互很多,说明深圳对全国性的影响要高于广州,而广州对广东本省的影响很大。 最后看一下北京,北京也很明显,它其实没有周边都市圈的概念,十大城市中只有三个城市入围,而且都不是最前面,最前面是上海、广州、深圳,其他的都是二线的主流城市,比如说西安、重庆、武汉、成都,除此之外就是保定、天津和廊坊,它周边只有跟这三个城市互动,它还没有形成一个很明显的都市圈,而且也没有跟其它的大城市交互这么密切。 当然我还会研究大湾区里面所有城市之间的互动,我觉得现在这个关系是越来越密切了。 因为时间关系,我就分享到这里,谢谢大家。[详情]

    招商蛇口刘伟:房地产业将存增量并重 综合发展成趋势
    招商蛇口刘伟:房地产业将存增量并重 综合发展成趋势

      新浪财经讯 8月8日消息,由观点地产机构主办的“2019博鳌房地产论坛”于8月6日-9日在海南举行。主题为“重构与平衡 地产的多维世界”。招商局蛇口工业区控股股份有限公司董事刘伟出席并发表演讲。 刘伟表示,现在的国际形势是世界百年未有之大变局,经济运行不确定性上升,全球经济承压。 他认为,从国内情况来看,整体经济稳中趋缓,创新驱动发展动力增强。 从行业情况看,房地产市场背景发生了非常大的变化,过去房地产行业投资属性也比较强,以增量市场为主,周转较快。他表示,那时候只要一推盘,基本上都是日光,房企多以住宅开发为主。展望未来,他认为情况会发生变化,房住不炒的政策大背景下,存量和增量并重、开发与持有运营并重,更加重质量和效益,综合发展可能会成为一种趋势。[详情]

    交银国际洪灏:全国房地产并没有出现大型严重的泡沫
    交银国际洪灏:全国房地产并没有出现大型严重的泡沫

      新浪财经讯 8月8日消息,由观点地产机构主办的“2019博鳌房地产论坛”于8月6日-9日在海南举行。主题为“重构与平衡 地产的多维世界”。交银国际董事总经理、研究部主管洪灏出席并发表主题演讲。 洪灏表示,从2005年开始到现在,北京、上海、广州、深圳等一线城市居民可支配收入还房贷的比例都在不断增长,尤其是在北京、深圳和上海。其中,深圳的问题最大。他表示,深圳的房价增长速度远远超出了家庭可支配收入增长的速度,深圳居民每月可支配收入用来还房贷的比例接近100%,非常让人担心。 从全国来看,一线城市和东南沿海的城市房价增长的速度远远快于家庭可支配收入增长的速度。但是我国西部、西南部、东北部地区房价增长的速度慢于可支配收入的增长速度,也就是说,虽然房价涨得快,但是收入涨得更快,因此相对于家庭的收入来说,房子反而显得是越来越可以购买的。 他认为,如果相信统计局的数据,全国房地产并没有出现特别明显的、大型的、严重的泡沫,只是部分城市出现了一些房价过高的现象,这或许成为政策需要因城施策的原因,现阶段重点是决策层如何考虑长期泡沫风险。 数据显示,我国房地产开发商资金消耗的速度远远大于资金来源速度,房企自我储蓄的水平在不断地下降。 他认为,尽管房地产行业一直在被调控,但是房价同比增长还是在涨的。在房价不断往上涨之时,房地产的需求一定远远大于供给。因此,在房地产周期里,应当做的并不是限购,不是抑制居民出于改善生活而产生的对房地产的追求,而是应该加大房地产的供给,这样才能很有效地让房价上升的压力下降。 以下为文字实录: 洪灏:谢谢各位嘉宾给我一个机会和大家分享我的研究成果。我是交银国际的洪灏,我主要做宏观自上而下的经济和策略、市场策略的研究。 中国的经济周期,现在大家看的各项研究都说美国是晚周期,中国是周期的哪里,但是我们从来没有看到过用数据分析的方法,向各位展示一下我们现在中国的宏观的短周期,处于过去20多年历史里头的哪个地方。我们清楚地知道我们处于周期的哪个位置,我们可以对自己现阶段的投资以及对于房地产开发商的拿地、建筑等等的投资,都有重要的指导性的意义。 我们量化的研究发现,我们知道经济的短周期基本上就是房地产的库存和建设的周期,基本上三到四年左右,每一个中国经济的短周期,从低谷到高峰,再回到低谷,轮回一次。 (见PPT)上图是中国经济短周期和全体上市公司盈利预测同比增长变化的情况,以及中国房地产建设周期运行的情况做一个比较。下图是房地产周期和工业产成品库存变化做一个比较。 (见PPT)上图是房地产周期和人民币汇率变化的情况做一个比较。下图是中国经济的房地产周期(3—4年)和螺纹钢现货价格同比的变化做一个比较。 在周期运行的时候,所有宏观经济部门里面的变量向有规律的方向前进。根据这几个图展示的是从商品到工业产出,到货币供给,到汇率,到上市公司盈利预测增长的情况,和中国房地产周期运行的情况做了一个比较。我们可以很清楚地向各位展示的是,房地产周期尽管今年政策开始打压,但是我们对房地产的刚需还在,过去几年拿的地到今年需要得到开发的需求仍然在。 (见PPT)这个图是我向各位展示的中国房地产周期的图,图上黄色的曲线是我们用实际的统计局每个月发布的月度房地产投资数据同比增长,实际的数据,经过噪音的过滤,为大家模拟的3到4年中国经济短周期运行的情况。 我们看到的是到2018年4季度,中国经济的短周期,也就是中国房地产的库存和建设周期,运行到一个底部之后,开始非常快速的回暖。今年我们看到的是房地产建安投资的同步增长开始回暖,基本上达到了接近双位数同比增长的水平。 同时我们看到的是从2016年开始到2018年上半年房地产开发商拿的地,到今年四季度至今已经开始逐步被开发,这个跟周期运行的方向和中国以前经济周期运行的方向基本一致,没有什么特别不一样的地方。 在我们做了黄色的经济周期的短期运行指标之后,为了验证我们的周期的研究成果,我们把这个经济周期运行的指标和中国宏观经济其它部门的主要的经济指标做一个同比的比较。 (见PPT)我们把中国经济的短周期和狭义货币同比增长变化的情况做一个比较,我们看到中国房地产建设周期和我们的股市回报率做一个比较。 (见PPT)上图是中国经济短周期和全体上市公司盈利预测同比增长变化的情况,以及中国房地产建设周期运行的情况做一个比较。下图是房地产周期和工业产成品库存变化做一个比较。 接下来再向各位展示中国35个主要的城市房地产价格和收入的对比。向各位论证一下中国房地产是否有泡沫。 现在很多人争论的是中国的房地产是否有泡沫,假如我们相信统计局的数字,统计局每一个月给我们一个35个主要的大中城市平均的售价。同时我们知道每一个户型,以及中国平均家庭的人口(3.2到3.3人),每个家庭人口平均的住宅面积大概是35—37平方米。 我们的房贷的利率每天浮动,现在大概是5%、6%、7%左右,同时我们知道每个城市的首付的比例是多少,这样我们就可以很快换算出来每个城市房价的增长以及对比他的可支配收入的增长,以及在每一个月我们得到的可支配收入,也就是我们的税后除去社保之后,有多少可支配收入是拿来还房贷的。 (见PPT)图上蓝色这条线是家庭可支配收入,红色这条线是典型的35个城市里头的公寓的平均售价,我们是按70/90这个政策计算的。我们看到是从2005年开始到2019年,以年率结算,家庭可支配收入远远超过了房价增长的速度,当然我们可以说统计局的数据不可靠。 同时我们看到的是蓝色的柱状图显示的是每个月里头每个家庭可支配收入拿来还房贷的占比,现在大概是40%左右,相对过去几年高很多,因为最近房价还是在上涨。但是我们从历史的角度来看,现在居民可支配收入拿来还房贷的比例相当于2007年年底的高度,相当于2011年的高度,大概在40%左右。所以这是否是一个我们政策决策的时候给出的信号? 还有我们会说,是否是以后统计局的数字不可靠,是否是因为我们用了一个平均的数据去计算各位还房贷的能力,因此造成了一个错觉,就是我们中国从整体来说,平均来说没有特别大的房地产的泡沫,是不是因为这个? 接下来我们可以看到,我们可以分成35个城市,每个城市都有具体的数据,可支配收入、房价、房贷、房贷利率等等,我们可以把35个城市里面每一个城市的住房的可支配收入的占比、还房贷的占比做一个比较。 (见PPT)这四个图我特别想向各位强调的是,这是我们最著名的四个一线城市的图,红色的线是房价,蓝色的线是家庭可支配收入,从2005年开始到现在做一个比较,我们看到无一例外的是每个城市从2005年开始到现在,我们可支配收入还房贷的比例都在不断地增长,尤其是在北京、深圳和上海。 同时我们看到深圳的问题是最大的,深圳的房价增长速度远远超出了家庭可支配收入增长的速度。深圳的每个月可支配收入拿来还房贷的比例接近100%,非常让人担心。 但是我们还要指出的是,这几个一线城市都是超大型的一线城市,他们城市化的速度以及经济增长的速度远远超过了二三线的城市。 如果我们把其它35个城市做一个类似的比较,我们看到的是一线城市和东南沿海的城市房价增长的速度远远快于家庭可支配收入增长的速度。但是西部、西南部、东北部,我们看到的是房价增长的速度是慢于可支配收入增长的速度。也就是说虽然房价涨得快,但是我们的收入涨得更快,因此相对于家庭的收入来说,房子反而显得是越来越可以购买的。 所以分开来看,中国房地产的总体数据,如果我们相信统计局的数据,并没有出现特别明显的泡沫,部分城市出现了一些房价过高的现象,这也可能是我们在制定政策的时候因城施策,每个城市的政策不太一样的最有力的证据。 (见PPT)接下来我们看一下这一轮房地产投资周期里头两个非常重要的变量,一个是房地产开发商投资的资金、投入的同比增长的速度,就是图中黄色这条线,这是房地产建设投资同比的增长,棕色这条线是开发商拿地的同比的增长。其它颜色的线是房地产开发商资金的来源,包括银行资金的来源,以及房地产开发商自有资金的来源。 我们看到房地产建设同比增长的速度以及拿地投资同比增长的速度,两条线都远远快于其它的房地产开发商资金来源同比增长的速度。也就是说房地产开发商资金消耗的速度远远大于他的资金来源速度。房地产开发商自我储蓄的水平在不断地下降。同时我们看另外一个买房子的主要的构成,就是个人家庭。 我们看到在这个周期里头,尽管政策一直在调控,但是房价同比增长还是在涨的。在经济学里头有两个最重要的理论,一个是供给和需求的理论,在价格不断往上涨的时候,我们知道这个时候对于房地产的需求一定远远大于它的供给。因此在这个房地产周期里头,我们要做的并不是限购,抑制居民对于房地产的追求,尤其是居民改善生活的需求,而是应该加大房地产的供给,这样才能很有效地让房价上升的压力下降。 我们再看房地产销售同比增长的速度,基本上在2016年到达一个顶峰,2016年的时候有一个浩浩荡荡的棚改的政策,当时开行大概出了1—2万亿的资金,给农民工进城购买房子。 2015年因为中国的股市泡沫破灭,2016年的情况非常危险,2016年1、2月份由于熔断机制的影响,一天两个跌停,三天之内熔断机制这个股市的新政就被取消了,这是一个史无前例的困难。 当时我们出了一个政策,就是让农民工进城,加杠杆买房子。所以2016年的时候,我们看到的是房地产销售的同比增长速度是有史以来最快的一年。但是到了2017年到现在,基本上销售的增速持平,在很高的一个单位数,以及一个很低的双位数的百分比左右。 同时我们看货币供应增长的速度在不断下降。如果我们把这三条线结合起来看,我们看到的是居民房价增长的速度并没有下降,房子销售的速度并没有下降,但是货币供应的速度下降了。这时候作为购房主体的居民,他一定在消耗他的储蓄,因为货币增长的速度远远低于房地产销售的速度,因此房地产市场的主要购买者——个人家庭,在不断地消耗自己的储蓄。 结合上一个图,不仅仅个人家庭在消耗储蓄,房地产商由于开发速度增加,但是资金来源速度减慢,房地产商也在消耗自己的资金。因此最重要的两个部门同时消耗自己的储蓄,这样的市场让大家现实感受到的就是消费开始疲软了,消费者的信心降到了历史的低点。听说今年电影的票房十几年来第一次出现同比的负增长。 我们刚才看到了房地产的周期,由于开发商在不断消耗自有资金,房地产开发的投资在上升。这个时候为什么中国的经济仍然没有感受到周期回暖的势头?因为我们看到的其它的指标,包括工业产出,包括我们的库存,包括盈利,它们都是同步的甚至是滞后的指标。 也就是说房地产周期作为一个领先的指标,虽然它在回暖,但是它回暖的速度没有以前快,同时回暖的力度并没有马上传到社会宏观经济其他的部门,这就是我们现在感受到的领先指标开始回暖,同步和滞后指标没有开始反应的这么一个比较尴尬的位置。 因此在制定政策的时候,我们搞宏观经济研究的,我们总是在讲一个边际的效应,在周期运行到这个阶段,在决策的时候,我们需要考虑的是房地产周期对整体宏观经济短周期引领的作用,以及长期的整个宏观经济体里的房地产价格是否出现严重泡沫现象,这一两个是我们现在边际决策上需要考虑的最重要的因素。 刚才我们讲到了,其实从收入增长的速度和房价增长的速度的比较来看,全国房地产并没有出现大型的严重的泡沫,因此现在在这个决策阶段的重点是怎么样考虑到长期泡沫的风险,但是在短期迅速地让中国的宏观经济的各个部门都能感受到地产周期回暖的效应。[详情]

    邱晓华:上海自贸区不仅要产业进入 更要人才进入
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       视频丨邱晓华:上海自贸区不仅要产业进入 更要人才进入 每经网 记者 张建   8月6日,2019博鳌房地产论坛正式启幕,国家统计局原局长、阳光资产首席战略官邱晓华在做客博鳌直播间时表示,上海自贸区目前的问题就是要让产业进去,但同时也要吸引人才进入。[详情]

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       每经网 记者 张建     8月6日,2019博鳌房地产论坛正式启幕,中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲表示,限价让摇号等过去短缺经济的现象又回来了,限价是对市场机制的否定,所以限什么都可以,千万别限价。[详情]

    樊纲再评楼市:中国人爱炒房 就是因为存的钱太多了
    樊纲再评楼市:中国人爱炒房 就是因为存的钱太多了

      “六个钱包买房论”后,这位经济学家再评楼市:中国人爱炒房,因为存的钱太多了 来源:每日经济新闻 中国人为什么爱炒房?中国人哪来这么多钱炒房? 面对高房价,这两个问题始终困惑着人们。 今天(8月7日),曾以“六个钱包买房论”出名经济学家樊纲给出了自己的答案:中国人爱炒房,是因为中国人的财富量巨大。 “中国人爱炒房因储蓄率太高” 8月7日,2019博鳌房地产论坛上,中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲在演讲中这样说到: 为什么中国有这么大的炒房需求?这就是我们储蓄率太高的问题,我们曾经有几年是50%的储蓄率,我们过去20年(储蓄率)在40%以上,这就使我们国家成了一个人均收入还比较低的、但是财富量巨大的国家。储蓄了就得有点回报,就得做点投资,股市表现又不好,到境外投资又受控制,房地产成为重要的投资对象了。 不过,樊纲认为,并不是所有房地产投资都是炒房。 但是投资需求也要做点分析,不能都说是炒房需求。如果我买了房子我租出去,也有人住,这个房子最后也是住的,真正的炒房需求就是那些买了房,一个单元一个单元买下来,我把它放在那里,我也不租出去,就等着升值,这种可以说是纯粹的投机性的炒房需求。 的确,近年来我国储蓄率与历史峰值相比有所下降。但是无论与发达国家还是与发展中国家相比,我国储蓄率仍然较高,并持续位于世界前列,总体增速也并未出现断崖式下跌。 从中国人民银行公布的数据看,我国存款增速仍然较高,2019年一季度,居民部门新增存款规模创下近几年来新高:住户存款余额为77.6654万亿元,同比增速为13.1%。 据《经济日报》报道,数据显示:我国储蓄率从2000年的35.6%飙升至2008年的51.8%,增加了16.2个百分点;居民储蓄率从2000年的28.2%上升到2008年的37.3%,增加了9.1个百分点。 即使储蓄率有所下降,但根据国际货币基金组织(IMF)的统计数据,2017年中国储蓄率为47%,远高于26.5%的世界平均储蓄率,也高于发展中经济体和发达国家的平均水平。 美国经济分析局公布的数据显示,2018年底,美国居民储蓄率为7.6%。近十几年,美国居民储蓄率都在3%至9%区间内徘徊,2005年一度触及最低点3.2%;2008年国际金融危机后,美国居民储蓄率缓慢上升,2012年到达最高点8.90%。 储蓄率上升是我国经济发展过程中的必然规律。回顾历史可以发现,几乎所有发展中国家都经历过高储蓄率阶段。受到文化影响,亚洲国家国民储蓄率较高的现象更为普遍。 “限什么都可以,千万别限价” 公开信息显示,樊纲1953年生于北京,是北京大学汇丰商学院教授  、中国社会科学院研究员,国家级有突出贡献的中青年专家;主要学术专长是理论经济学,长期从事经济学研究。 樊纲现任中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长。曾经两度担任央行货币政策委员会委员。 樊纲(每经记者 张建 摄) 除了“中国人爱炒房因储蓄率太高”,今天,樊纲还对房地产调控作出了评价。他告诉每日经济新闻(微信号:nbdnews)记者: 现在一个危险的情况是,把限购当成正常制度,这在经济学来讲是不正常的,目前采取的应属于临时的、短期的、紧急情况下救火的措施,大多是行政手段,很多不是经济手段。 房地产调控思路应回到经济学基本常识,供求关系决定价格,这是最基本的经济学道理。对于房价调控,可以通过包括增加公租房、建设共有产权房、推动集体土地入市等增加供给来改善供求关系。 但限价就成了一种消灭市场机制的行为,所以限什么都可以,千万别限价。 近期,有报道称,全国已有274家房地产企业宣告破产清算,市场也开始关注中小房企未来的生存发展。但樊纲认为, 房地产市场曾有一段过热盲目扩张的时期,但目前整个行业都已谨慎,同时政府不用地产来刺激经济的思路已经很明确,在这个过程中出现房地产企业的兼并重组也是市场优胜劣汰的好现象。 “六个钱包买房论”最近几年,樊纲多次公开发表对楼市的看法,有人认为他的观点是真知灼见,也有人认为是“雷言雷语”。其中,最饱受争议的当属“六个钱包买房论”。 “六个钱包买房论”2018年4月,樊纲走进央视财经频道《中国经济大讲堂》节目,做了题为“房地产市场,未来什么样?”的演讲,有位观众现场向樊纲提问:“对于年轻人来讲,到底是应该买房还是租房?” 樊纲回答说,这要取决于每个人的很多因素,比如说年轻人如果工作还不是很稳定,还在变化、迁移过程当中,就不如租一个小房子住。但是如果说要结婚了,并且小夫妻俩上面的六个钱包都能起作用,父母算一个钱包,爷爷奶奶一个钱包,姥姥姥爷一个钱包,爱人的姥姥姥爷,爷爷奶奶和父母,这六个钱包凑在一块儿能够帮着支付首付的话,还是买房好。买房子每个月要交一笔钱还房贷,但是交够20年或者30年这个房子就归你了。 “怨地价太高?还不是你拍出来的” 去年5月,樊纲在“新华网思客”刊文称:房地产商抱怨地价太高了,所以房价就高。但是我要问的问题是,第一,那个地价不是你举牌拍出来的吗?政府说的价格高,你也可以让它流拍啊。你为什么最后你当地王了,你拍出来了,拍出来了是因为你相信未来这个房价还会比现在更高,你才敢用更高的地价去拍那块地。所以问题不在于是不是那个地价涨了,是在于为什么你能期望房价会继续涨。[详情]

    贾康:房地产税立法过程或长达10年
    贾康:房地产税立法过程或长达10年

      贾康:房地产税立法过程或长达10年 【贾康:房地产税立法过程或长达10年】华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康在7日举行的2019博鳌房地产论坛上表示,房地产税何时推出还很难判断,整个过程立法过程持续八年、十年都不新鲜。他建议,以单亲家庭第一套房、双亲家庭前两套房扣除,从第三套房开始起征。[详情]

    辛磊:去年建筑劳务业六万亿产值 工人工资不到2700亿
    辛磊:去年建筑劳务业六万亿产值 工人工资不到2700亿

      新浪财经讯 8月7日消息,由观点地产机构主办的“2019博鳌房地产论坛”于8月6日-9日在海南举行。主题为“重构与平衡 地产的多维世界”。建信开太平总裁、创始人辛磊出席并发表演讲。 辛磊谈到中国房地产市场无疑造就了一个时代的繁荣,带动了衍生产业的蓬勃发展,尤其是建筑行业。去年中国建筑产业大概是20万亿,其中建筑劳务产业大概是6万亿,房地产第一是金融,第二是建筑物的形成,建筑物的形成都是靠建筑施工企业带来的。 目前中国建筑整个行业是什么样子,为什么工程管理越来越难,为什么现在所谓的好总包不管是央字企业还是民营企业,现在都是面临各种各样的不稳定和困难,为什么建筑品质这些年设计品质可能在不断地上升,但是在施工品质上为什么会在不断地下降?辛磊发问。 随后他说道,因为我们在到终端的时候,面临的几个问题,第一个,建筑工人逐年减少,老龄化日益严重,缺乏新鲜的血液,第二在房地产行业产业链里面,随着每一次政策收紧,最终我们在经济产业里面,我们所有的链条的负重都下放给了我们最终端的部分,也就是我们的建筑农民工,我们的劳务产业。 去年整个建筑劳务产业大概一年六万亿的产值,而我们工人大概拿到手的工资只有不到2700亿,辛磊坦言。所以大家知道为什么现在到处都是劳务纠纷不断,安全事故频发以及各种各样的问题,最终我们看到的是行业压力、行业乱象和社会矛盾。 中国大概有三亿农民工,虽然房地产产业铁公鸡,建设产业空前发展的几十年以来,终端的问题越来越得不到解决,建筑产业也越来越难,房地产产业也越来越达不到自己心目中的目标,其实它是有根源的,根源就在于万丈高楼从地起,其实所有的万丈高楼都从工人的双手起。[详情]

    张俊:企业家信心去年11月份降到冰点 今年初恢复到1
    张俊:企业家信心去年11月份降到冰点 今年初恢复到1

      新浪财经讯 8月7日消息,由观点地产机构主办的“2019博鳌房地产论坛”于8月6日-9日在海南举行。主题为“重构与平衡 地产的多维世界”。中国奥园集团高级副总裁、奥园商业地产集团总裁张俊出席并发表演讲。 他表示过去狂飙猛进的过程中,很多企业快速在四到五年就可以做到一千亿,每年的复合增长都在60%到70%,我们习惯了这个规模增长和这种速度。现在新周期下未来还要怎么做大,怎么增长,尤其是在我们的土地的前端,我认为更焦虑,我们现在比拼的一定不是短跑,一定是长跑,我们需要韧性,我们应该适应这种增长率。 张俊指出,企业家信心应该在2018年11月份,如果用这个数字去描绘的话,我认为是0或者是比较低的数据,企业家信心在我们去年11月份的时候应该是降到了冰点,2019年的年初恢复到1。2019年3月份又增长到2,那个时候大家可以看到有一波土地招拍挂的行情,现在考验的依然是你的心态,包括你的反脆弱性,最近我在看一本书《反脆弱性》,就是越锉越勇的能力。 张俊认为,要成为一个基业常青的企业,现在已经过了英雄时代和个人的时代,应该是赢在组织体系,要成为基业常青的企业必须要良好的组织体系,宗教是存在时间最长的,未来的企业也一样,如何打造一个良好的、科学的,规范的科学体系是基业常青的关键。[详情]

    辛磊:建筑行业管理跟不上也是房子品质的原因
    辛磊:建筑行业管理跟不上也是房子品质的原因

      新浪财经讯 8月7日消息,由观点地产机构主办的“2019博鳌房地产论坛”于8月6日-9日在海南举行。主题为“重构与平衡 地产的多维世界”。建信开太平总裁、创始人辛磊出席并发表演讲。 他认为,中国房地产市场造就了一个时代的繁荣,带动了衍生产业的蓬勃发展,尤其是建筑行业。 目前,中国建筑工程管理愈加困难,面临着各种不稳定性。对此,辛磊总结道,第一是,建筑工人逐年减少,老龄化日益严重,缺乏新鲜的血液;第二是,随着政策收紧,建筑行业作为房地产的最终端,一直存在劳务纠纷不断、安全事故频发等问题。 辛磊补充说道:“经历了几十年的发展,房子品质不及预期的其中一个原因是终端产业管理上,二十年来没有进步。”[详情]

    旭辉集团董事长林中:下半年不会有太大的买地投入
    旭辉集团董事长林中:下半年不会有太大的买地投入

      旭辉集团董事长林中:下半年不会有太大的买地投入 【旭辉集团董事长林中:下半年不会有太大的买地投入】旭辉集团董事长林中在7日举行的2019博鳌房地产论坛上表示,旭辉下半年不会有太大的买地投入,即使到年底之前不再买地也没问题。未来,旭辉会加大商业持有经营,实现开发销售和商业持有经营两条腿走路。(中新经纬APP)[详情]

    专家:城镇化进程仍将为房地产业提供持续成长空间
    专家:城镇化进程仍将为房地产业提供持续成长空间

      专家:中国城镇化进程仍将为房地产业提供持续成长空间 中新社海南陵水8月7日电 (记者 王子谦)2019博鳌房地产论坛7日在海南陵水召开,在严格调控的当下,中国房地产业发展潜力备受关注。业内认为,未来十年间中国快速城镇化进程持续,仍将为房地产行业发展提供持续成长空间。 中国银行业协会首席经济学家、北京大学汇丰金融研究院执行院长巴曙松说,中国城镇化进程或在2030年出现分水岭,此前仍处在快速城镇化后续阶段。 4月17日,中国国家统计局发布数据显示,2019年1-3月份,全国房地产开发投资23803亿元人民币,同比增长11.8%。图为4月8日,航拍福州市区一处正在开发的楼盘。中新社记者 吕明 摄 他预测,未来10年中国城镇化将呈现多中心发展格局,城镇人口有可能会增加近2亿。具体而言,小城镇会保持平稳状态,大城市会有持续的人口占比上升,城市群将快速发展,由此为房地产企业提供投资机遇。 国家统计局原局长、阳光资产首席战略官邱晓华也表示,受益于中国城镇化进程的继续推动,房地产市场还有较大的刚需潜力。他预测,从2018年到2025年间中国仍将有超过1亿人进入城市,如果城镇住房配套率从75%提升到90%,还有5000万套改善性需求,按照每年500万到600万套的购买能力,仍然能够提供8年左右的需求。 专家指出,城镇化质量将影响房地产业发展。华夏新供给经济学研究院首席经济学家、中国财政部财政科学研究所原所长贾康指出,目前中国常住人口城镇化率的欠账严重,近10年进城的人口在教育、医疗等基本公共服务均等化方面有严重欠账。巴曙松也提醒,城市能否包容式接纳流入群体,避免出现社会割裂,将成为重要考验。 对企业而言,房地产长期看好无法代替短期焦虑。阳光控股执行董事、全球合伙人、阳光城集团执行副总裁吴建斌坦言,从城镇化趋势看,房地产业未来10年间仍是蓬勃发展的市场,但随着融资大门不断关闭,发展面临重大转型,“过去用融资加杠杆推动企业发展,现在要变成经营方面加杠杆,融资方面降杠杆。”(完)   [详情]

    左东华:居住业数字化水平提升 多品牌协作将成可能
    左东华:居住业数字化水平提升 多品牌协作将成可能

       新浪财经讯 8月7日消息,由观点地产机构主办的“2019博鳌房地产论坛”于8月6日-9日在海南举行。主题为“重构与平衡 地产的多维世界”。贝壳找房副总裁左东华出席并发表演讲。 左东华提到中国的经济进入了新常态,就整个居住行业而言,新的生产方式和消费方式形成了新的产业动力,对于个人还是企业也都形成了新的发展动力,进而形成了“新居住时代”。 整个生产流通作业的方式都发生了根本性的变化,基于这种大数据和互联网,实现了万物互联,也让我们工作和作业方式从传统的农耕式作业真正的进入了新居住时代,他谈到。 关于新居住时代的定义,他认为随着居住行业中平台型企业的崛起,整个行业的数字化水平会逐渐提升,同时行业的基础设施也会日益完善,在平台上多品牌的协作共生成为一种可能,大家会共同的来推动整个行业服务者职业化的进程,整个行业的业态也会更加多元化。 基于互联网和大数据万物互联,他相信没有一家企业可以独善其身,在经济行业任何的经济品牌也是如此,任何一个企业的生存发展都离不开行业间以及行业内的合作,更离不开整个客户的价值参与。 在经纪行业平台的软实力或核心竞争力话题中,他提到,主要有四个因素,第一个是差异化,对B端或者C端产生了哪些差异化,服务的差异化还是产品的差异化。 第二是网络效应,站立半径或覆盖半径到底是三平方公里还是一个小区、一个城市还是一个城市群,这都是一个重要的选择,第三个是品牌内部的协同效率、合作效率是不是最优。 第四则是服务承诺,是不是对B端或C端有硬承诺,进而倒逼自身品牌服务能力的成长,进而不断去满足用户的关键点,来提升品牌价值。[详情]

    邵宇:中国房地产市值450万亿 相当于美欧盟日本相加
    邵宇:中国房地产市值450万亿 相当于美欧盟日本相加

      新浪财经讯 8月7日消息,由观点地产机构主办的“2019博鳌房地产论坛”于8月6日-9日在海南举行。主题为“重构与平衡 地产的多维世界”。东方证券首席经济学家邵宇出席并发表演讲。 他谈到中国居民的房地产投资在他所有资产中占到75%,美国居民正好相反,美国居民财富的70%是在股票上的,换句话说中国老百姓的房子就是美国的股票。 现在房子和股票到了什么水平?中国如今的房地产的总市值是65万亿美金,相当于450万亿人民币。我们一年的GDP是90万亿,所以房地产现有的市值相当于GDP的5倍。 1990年日本的泡沫经济崩溃的前夕,它的房地产的总市值相当于GDP的3.9倍。现在中国的房子的总市值相当于美国+欧盟+日本。[详情]

    王如民:很多女性不敢生孩子 怕没人照顾没人管
    王如民:很多女性不敢生孩子 怕没人照顾没人管

       新浪财经讯 8月7日消息,由观点地产机构主办的“2019博鳌房地产论坛”于8月6日-9日在海南举行。主题为“重构与平衡 地产的多维世界”。楷林控股董事、上海新楷林商务产业运营有限公司总经理王如民出席并发表演讲。 他谈到,正常情况下房子建好了,卖完了交给物业公司管理,这是住宅的逻辑思维,但写字楼肯定不应该是这样的一个逻辑。 由于按照住宅的思维逻辑,投资人远期的投资回报得不到很好的体现。他们认为买楼的收益要通过更好的方式,让它回报率达到期望值以上。但由于管理的问题,并没有让投资人回报率实现更高,给投资人造成了很多怀疑。这是管的思维,而不是营的思维。 此外,他还在现场提出一个新的观念,从投融管退这四个词上改变而来,叫投融营退。 从管到营变化的核心是什么?我们理解的是,更多的由原来大家最为关注的空置率高,慢慢的会看到,通过经营的能力会体现到资产价值再开发,王如民谈到。 他认为,写字楼更多应体现对女性的尊重和关爱,新加坡的地铁上有专属的女性车厢,深圳的保安机场有专属的女性安检通道,未来女性在人口当中的价值和地位应该越来越高。 更多女性不是不愿意生孩子,而是不敢生孩子,为什么不敢生?她生了没人管,没人照顾,另外照顾又非专业,现在的幼稚园是零到三岁的,他坦言也就是刚毕业几年在事业正旺盛的时候,既要让事业上升,又要家庭稳固,是很多职场女性不愿生孩子的原因。[详情]

    邵宇:中国房地产总市值450万亿 等于美国+欧盟+日本
    邵宇:中国房地产总市值450万亿 等于美国+欧盟+日本

      原标题:邵宇:目前中国房地产总市值450万亿人民币 5倍于GDP相当于美国+欧盟+日本  8月6日至9日,由观点地产机构主办的2019博鳌房地产论坛如期在海南举行,数位国内外行业大咖共同聚首这场一年一度的房地厂行业顶级盛会,金融界网站全程现场直击。 东方证券首席经济学家邵宇出席主题论坛“周期律动:政策、市场与资本”,并围绕《大变局下的超级大湾区和深度城市化》发表演讲。 谈到中、美以及欧盟、日本房市与股市时,邵宇用一组数据展示,中国现在的房地产总市值65万亿美金,相当于450万亿人民币。我们一年的GDP是90万亿,所以我们的房地产现有的市值相当于GDP的5倍。现在中国的房子的总市值,相当于美国+欧盟+日本。[详情]

    地产商:上海某项目原定价八万 政府审批后变五万一
    地产商:上海某项目原定价八万 政府审批后变五万一

      新浪财经讯 8月7日消息,由观点地产机构主办的“2019博鳌房地产论坛”于8月6日-9日在海南举行。主题为“重构与平衡 地产的多维世界”。上坤集团创始人兼CEO朱静出席并发表演讲。 朱静称,1998年到2008年是地产行业的红利期,“有钱、有地又不傻,而且楼盖不塌,基本上还可以干”。而2008年金融危机之后到2014、2015年,房地产行业就处于红利+产品的时代了。而今天,除了红利和产品之外,房地产行业还应进行创新。 在谈到限购、限价、限售等政策时,她透露,“上海某项目,拿地楼板价27000,这里面有15%的自持物业,还有5%的保障房。本来这个项目定价八万块钱,但最后政府批的售价是五万一,大家可想而知这个产品未来会是什么样”。 朱静表示,当下,地产市场看似处于非常困难的时期,但实际上,政策调控给房地产行业留下了非常好的健康的发展通道。 她称,真正好的房子可以洞察人性。“人和自然、人和城市之间的协同关系,如果不符合人性的需求,实际上都是伪需求,或者说真正好的产品是能够洞察到人性的需要”。[详情]

    复星董岩:人口老龄化是挑战也是机遇 康复机构空间大
    复星董岩:人口老龄化是挑战也是机遇 康复机构空间大

      新浪财经讯 8月7日消息,由观点地产机构主办的“2019博鳌房地产论坛”于8月6日-9日在海南举行。主题为“重构与平衡 地产的多维世界”。复星康复养老产业发展集团CEO董岩出席并发表致辞。 董岩表示,中国这一轮的老龄化可能是人类历史上绝无仅有的一次挑战和巨大的商业机遇。 放眼全球,在老龄化已经提前来到的美国和日本,当65岁以上的人口达到12%时,整体养老产业有一个飞速的发展,中国很快就会达到这个养老产业快速发展的拐点。所以未来的趋势,真正对养老产业来讲,实际上未来已来。在上海65岁以上的老人已经到21.8%,大大超过了老龄化社会7%-14%的标准。 中国的老龄化有两大独有特点,第一,以前中国人口结构变动速度特别大,除了养老这种机构、养老服务能力总量欠缺以外,结构供应非常不合理。中国目前这轮老龄化里存在巨大的挑战,就是真正能够满足广大的中等收入人群、中产阶级的有质量的养老的服务供给严重不足。 第二,中国这代老人身体情况都有挑战,不是特别健康。这是全球通比来看。2018年的时候,中国人均的预期寿命是77岁,但是人均健康预期寿命是68.7岁,整体大数据的情况下,大概有8年多的时间是带病生存,就是这个阶段要有很强的医疗和服务来进行保障的。 此外,他表示,我国康复机构、护理机构等欠缺,面临老龄化时将会迎来巨大的市场空间,解决的方案从全球来看已经有明确路径,就是要实行整合式的照护体系。[详情]

    姚吉庆:地产行业重构的关键在于品质和创新
    姚吉庆:地产行业重构的关键在于品质和创新

       新浪财经讯 8月7日消息,由观点地产机构主办的“2019博鳌房地产论坛”于8月6日-9日在海南举行。主题为“重构与平衡 地产的多维世界”。慕思寝具用品有限公司总裁姚吉庆出席并发表演讲。 在地产行业的重构方面,他举出两个关键词,一个是品质,一个是创新。 他认为在地产重构当中,以人为本的智慧的家或许是一片蓝海。尽管去年到今年市场环境非常难,但是不管面对什么样的难题,都不丧失对美好生活的向往和要求,这是姚吉庆想表达的一种生活态度。 不管做地产也好,做家居也好,他觉得做地产是做梦想的家,这个梦想的家是吃得好、住得好、睡得好,但是最核心的问题是住得好和睡得好,慕思就是要做这样一件事情,让人们住得好和睡得好,他说道。[详情]

    杜海丰:海尔已经定位为物联网平台企业
    杜海丰:海尔已经定位为物联网平台企业

      新浪财经讯 8月7日消息,由观点地产机构主办的“2019博鳌房地产论坛”于8月6日-9日在海南举行。主题为“重构与平衡 地产的多维世界”。海尔集团大客户南区总经理杜海丰出席并发表主题演讲。 杜海丰表示,海尔已经把自己定义为一个物联网平台企业,而不是单纯的家电制造业。 据他介绍,海尔目前要解决的就是在万物互联的时代到来之前,就是把海尔的产品和终端用户进行完全的交互,把用户背后的生态和海尔集团所整合的工业云平台,包括社区云平台,以及智能家居云平台,包括海尔整个生态体系,和用户之间进行直连。 他透露,海尔在物联网这个领域里面是走得最快的一个企业,尤其是在家电领域。[详情]

    李长江:物业服务已经不再是大爷看门 信息化在加强
    李长江:物业服务已经不再是大爷看门 信息化在加强

      新浪财经讯 8月7日消息,由观点地产机构主办的“2019博鳌房地产论坛”于8月6日-9日在海南举行。主题为“重构与平衡 地产的多维世界”。碧桂园服务执行董事兼总经理李长江出席并发表主题演讲。 李长江表示,无论房地产行业的规模是15万亿还是10万亿,对物业行业而言,都是量的增加,因为最后所有的建筑物,小区、商业、写字楼等都要交给物业来提供服务。 他认为,当房地产的发展势头不太快的时候,物业行业的头部企业可以开拓新市场,比如走向农村、走向企业等更多更大的市场。目前还有一些住宅没有实行物业管理,这也将是很有空间的增量。 谈及物业行业的收入,他表示,物业服务的收入和收益并不完全依靠物业管理费,因为这种收益终究有天花板。真正能产生收益的部分是向客户和业主提供的增值服务,比如小区房屋的出租、出售、团购,物业公司和金融对接形成的社区金融。因为物业企业离业主最近,如果可以提供良好的服务,业主的黏性会逐渐提高,甚至会对物业形成依赖。 对于物业行业的不断发展变化,他表示,物业已不是过去几个大叔大爷在那里看门的时代,而是已经通过信息化、科技不断强化服务,增强了业主的体验感。比如车牌识别系统、高清智能监控系统、在线缴费、报修、投诉等,都在和社会发展接轨。[详情]

    广东房协会长王韶:现在的房卖完就拉倒 都是短期服务
    广东房协会长王韶:现在的房卖完就拉倒 都是短期服务

      新浪财经讯 8月7日消息,由观点地产机构主办的“2019博鳌房地产论坛”于8月6日-9日在海南举行。主题为“重构与平衡 地产的多维世界”。广东省房地产行业协会会长王韶出席并发表主题演讲。 王韶表示,中国房地产经过了这么多年的快速发展,除了一线城市、一些热点的二线城市以外,其它地方的商品住宅投资已经超过了当地的GDP的水平。多年来,广东省的房地产住宅投资都维持在GDP的90%左右。 作为广东房协的会长,他对行业感到一丝担忧。他直言,多年以来,我国的商品住宅更多的是单一销售,卖完就拉倒了,都是短期服务。所以我国的房地产行业其实只有房和产,没有业,围绕着产业和城市服务的那些功能比较弱,这正是中国房地产的悲哀。 他表示,现在媒体对房地产的负面报道非常多,这也提醒房地产企业,诚信、归规范是生命线,如果失去了诚信,房企可能会陷于万劫不复之中。[详情]

    丁建刚:房地产市场连真正意义上的市场都不能算
    丁建刚:房地产市场连真正意义上的市场都不能算

      新浪财经讯 8月7日消息,由观点地产机构主办的“2019博鳌房地产论坛”于8月6日-9日在海南举行。主题为“重构与平衡 地产的多维世界”。浙报传媒地产研究院院长丁建刚出席并发表主题演讲。 丁建刚表示,房地产市场连真正意义上的市场都不能算,何谈成熟?一个市场是否成熟,不能用15万亿或16万亿的规模,或者城市化率、户均住房面积来衡量。 房地产是不是一个真正市场化的市场?他从三个方面阐述: 第一,中国房地产市场的顶层设计,就是所谓的长效机制,到现在为止一个也没有建立。土地高度垄断,地方财政对土地的高度依赖,这个逻辑一点也没有变。法制化和市场化的金融和税收制度,都没有建立起来。 10多年中,调控基本靠行政手段,且愈演愈烈。正像今天一位嘉宾所说的,可怕的是,把限价等这样的行政措施,当成了长效机制。 第二,包括杭州在内,限价政策造成了一手房和二手房之间有巨大的套利空间。因此出现了“万人摇”、“2万人摇”的现象。 他表示,据其调查,参与商品房摇号的人,70%-80%并非真正的自住需求。但是只要摇到一套商品房,就可以明明白白赚到100万以上,不去摇号是傻子,这是不要钱的买彩票,这是在激发投资性需求。 第三,据抽样调查,各城市中60%-70%的人,对自己的现有住房并不满意。 他认为,未来的市场空间主要在三个方面: 首先,新一代的90后、00后,他们在城市之间自由切换和迁徙。 所谓的佛系一代,不结婚的人群,离婚的人群,对婚姻家庭有不安全感不稳定感的人群,都在增加。原来人们只计算结婚家庭所需要的住房,而不结婚和离婚家庭,随着比例的增大,对房屋套数的需求量比结婚家庭更多。 第二,现在所说的4万亿旧城改造工程,还停留在“喊口号”阶段。 资金如何解决?物权的问题如何解决?一个老小区,其中有一户反对,就不能装电梯。 旧城改造,政府可以出资一部分,但以现在的财力,肯定需要业主也承担一部分。如何解决?迫切需要相应的法律出台。 第三,养生、养老、度假、避寒、避暑的需求。 这类需求快速上升,但真正成功的模式和产品,目前还没有非常成功的案例。[详情]

    邵宇谈赚钱方式:挣经济增长货币供应和隔壁老王的钱
    邵宇谈赚钱方式:挣经济增长货币供应和隔壁老王的钱

      新浪财经讯 8月7日消息,由观点地产机构主办的“2019博鳌房地产论坛”于8月6日-9日在海南举行。主题为“重构与平衡 地产的多维世界”。东方证券首席经济学家邵宇围绕“大变局下的超级大湾区和深度城市化”发表主题演讲。 去年我国名义增长9%,但是M2已经到了8%,人们自然觉得痛苦。他表示,因为“这么多年我们赚钱的方式无非就是三种,挣经济增长的钱、挣货币供应的钱,实在不行还可以挣隔壁老王的钱。” 邵宇表示,过去大家一致感觉M2的平均增速在20%左右,名义GDP(通胀+GDP)在15%,也就是每年会多印5%的货币出来。最新数据显示,M2只有8.5%,名义增长是7.8%到8%左右,现在只有0.5%的百分点的差距。 邵宇认为,房地产的优势在于把经济增长的钱挣了,把流动性的钱也挣了,还把隔壁老王的钱挣了,所以是一种风口自然积累的表现。 针对房地产领域,邵宇分别提出了对外、对内的多种应对外部环境变化的建议。其中对外更多的是一种战术,包括适当的贬值、控制资本账户,对非鹰派的全球性的资本进行更大的开放。对内的建议,邵宇提到放水。“怎么样衡量是放水还是补水?把M2和名义GDP增速做下匹配就可以了。 以下为文字实录: 邵宇:各位嘉宾大家下午好!很高兴在这里做一个交流。我谈宏观比较多,我是券商的分析师,我做一个声明,我所有的观点都是个人观点,不代表机构,也不构成任何的投资建议,市场有风险,投资需谨慎。 房地产是一个典型的宏观行业,怎么样理解宏观里面最重要的两个事情恐怕是当务之急,想明白了就可以做,其实你可以简单想,我们可以把中国看作一家大的房地产开发公司,按照我们的表述叫做战略机遇期,对一家房地产公司来来很简单,就是高歌猛进,加杠杆,多拿地、多销售,那就完成了原始积累。 这个战略机遇期有没有关闭?我们的官方说法是没有关闭,是不是大家又可以开始做多了?但后面有句话,它的内涵已经发生了深刻的变化。这个内涵是什么呢?就是这两个神奇的动物(黑天鹅、灰犀牛)。这个最黑的天鹅是什么,它会不会在未来到来?它是小概率难以控制的风险,一旦出现地动山摇、惊涛骇浪。 怎么办?这跟房地产的发展是密切联系到一块的。对外大概要做8件事情,现在都已经开始做了,时间关系我就不展开讲了,这是我们给决策部门提的一些建议,基本上都被采纳了,包括适当的贬值、控制资本账户,对非鹰派的全球性的资本进行更大的开放,这是对外的,更多的是一种战术。 更重要的是对内的8条,第一条是先放水,怎么样衡量是放水还是补水?很简单,大家都说M2,我们用M2跟名义GDP的增速做一个匹配就可以了。给大家一个大概念,为什么房市以及房价上涨形成了一个概念,觉得买房子就能赚钱。过去40年我们的经济增长大概是300倍,我们同期投出的货币供应量是1500倍,钱去哪儿了?这个量级差很大,差1000倍。 过去大概是给大家这样一个感觉,M2的平均增速在20%左右,名义GDP(通胀+GDP)在15%,所以每年我们会多印5%的货币出来。最新的数据,M2只有8.5%,我们的名义增长是7.8%到8%左右,现在只有0.5%的百分点的差距。 去年我们的名义增长还有9%的增长,但是我们的M2已经到了8%,你自然觉得痛苦,因为这么多年我们赚钱的方式无非就是三种,挣经济增长的钱、挣货币供应的钱,实在不行还可以挣隔壁老王的钱。 房地产的优势在于我把经济增长的钱挣了,把流动性的钱也挣了,还把隔壁老王的钱挣了,所以它是一种风口自然积累的表现。 最后两条是兜底的,核心的调整是从第二条到第八条的结构调整,这里头对房地产相关的核心的逻辑在哪里?我们看到这两次重大的国家决策的窗口,也就是4月31日的政治局会议跟7月30号政治局会议的表述。当然刚才很多都提到了,这次表述是很新的,也就是所谓的“夜壶”功能暂时不发挥了。 这个数据大家刚才看到很明确了,现在在金融上的决战其实就是两个经济体的房价跟股价在未来几年中的一次对决。所以你也要理解到,为什么现在杠杆只要稍微有点瓶颈,他就愿意回到去杠杆结构性优化的过程中去,还有更多的问题。那就牵涉到我们未来的城市化的模式怎么样走。 这张图我每次来都会放,现在还会继续放,放了5年,年年放,未来还得看10年。 以前大家喜欢把我们的城市分一二三四五线城市,未来中国只有四类城市群,三个蓝色的一线城市群,五个绿色的二线城市群,6到7个黄色的三线城市群,以及红色的地缘和能源敏感区域,就这四类,别的大家不要费劲。 以我们现在的财力和货币只能支撑这些重点区域的投资,包括房地产投资、产能投资、基础设施投资和公共服务投资。这里头的核心我们称之为深度城市化。刚才很多人提到3.5亿的农民工要落户,但是你要注意,他们这些新增资金,他们新来的这些人会落户在这样一些城市群,这个被称为深度城市化。 老的城市化是土地的城市化,它有很多后遗症,它的最大的一个后遗症就是每年会发生一次春运。大家应该知道春运是这个星球上规模最大的哺乳动物的迁徙,36亿的哺乳动物来回的倒腾,他为什么倒腾?因为大城市留不下我的肉体,可是家乡又留不下我的灵魂,未来要让这些人留下来。但是他们的购买力已经源源不如现在在城市里的5亿的人口,他的购买力是比较弱的,他们是什么样的人?他们可能是快递小哥,他们又构成了中国未来发展的终极的动力。 怎么样提升他们的能力,让他们在城市能够定居,体面地工作,并且生活,这是中国发展的终极动力所在,这一点很重要。 大家开玩笑说,现在转型怎么转,如果不对人力资本进行投入,重工业就只能烧烤,轻工业就只能直播,实在没技能就只有开开滴滴、搞搞网店。只有对他们的人力资源进行不断地投入,他们才有可能真正享受到所谓的新的人口红利,也就是人员素质和工程师的红利,这一点至关重要。 我们过去觉得只有靠房地产投资、高杠杆才能带来城市化的发展,恐怕这20年的黄金时代已经过去了。我觉得城市里会找到为这些人服务的全方位的角度,而且并且持续发展,这对行业、对经济也是至关重要的,它所带来的量级也许会更小,但是它的质量应该会更高。 落实到具体的城市群,几个大湾区之争是未来中国竞争的核心逻辑。以前是3000多个县的竞争,现在变成超级城市群的竞争。粤港澳大湾区大家都很熟悉,它的缺点是西岸这个轴比较弱,现在的麻烦挺大的,怎么样融合,怎么样互通,怎么样资源连接,这都是当务之急。 在长三角一体化,我们认为这是布局的核心,这是世界上最大的大湾区,世界上有6个大湾区,这是终极大湾区,它有2.2亿人口,它的发展逻辑很多,我们称为双湾一湖区,大家考虑比较多的是杭州湾,其实还有通州湾,还有太湖西岸靠近皖江这个区域广阔的腹地,这里的城市的发展的机会,以及大量的人口新进入到这些区域,我觉得它能为我们提供源源不断的动力和品质的升级。 城市发展交通先行,这张图是长三角未来愿景的交通的框架,我们这里面要细分,大家都觉得一通高铁,我就在这里修房子、拿地,不是这样的,高铁可能是吸血的,地铁一定是输血的,但是城铁才是真正造血的。这么多星罗棋布的城镇,包括其中的特色的小镇,怎么做投资和开发,这是有很大空间的一幅图景。 现在1热点在这个地方,很快会宣布在三省交界的地方,青浦、嘉善、浦江形成2300平方公里的长三角一体化的示范区,我们正在为它做更多的规划设计,这里面可以畅想的空间很大。比如说我们在东京和上海这样一个城市群之比,你一看就明白了,东京的周边很热,但是它周边大交通辐射出去的能量很强。 再看看上海,除了中间比较热,通勤比较辛苦,向周边的辐射非常弱,在新区里我们布局的东西可能跟大家想的不一样,可能是多式的轨道交通,我到市区,可以坐快速线,也可以坐普速线,但是在上海,你从浦东去陆家嘴,你只有一站站坐,你撞到前面的车就完了。 未来混编的运行对整个能力的提升是非常重要的,而且这里面会提供PPP地铁上盖的机会,以及在这里面部署的新一代的智能交通系统的智慧城市的逻辑。 昨天接受观点的采访,他们问了一个有趣的问题,未来有什么样的量级能够满足开发商已经完成的积累?我觉得交通特别是新能源,包括智慧交通、PPP,特别是上盖,我觉得有足够的量级。所以在这里面,我们觉得这形成了一块开发的热土,大家可以尝试。另外也就是为深度城市化所提供的3.5亿购买力不那么强,但是有强烈的自我发展、安居乐业的盈利模式的产品和场景,将是大家发掘的重点所在。 未来我们觉得城市群应该是这样的,现在是一个中心城区,向外散开,未来是多点复合式的城市结构,当然是要靠城铁、高铁地铁的密集连接,现在我们看到这个出行正在长三角一些关键的地区慢慢的出现。这里面涉及到一些规划区域,很快就会揭晓,大家就会看到。 综合这两点来看,我们的流动性投放的转折点已经来了,以我们现在这样一个战斗力,这样一个积累,以及我们这样一个资源,我们不可能再去全面地推动完整意义上的城市化,我们争论了之久,究竟是做小城镇,还是超大城市,最后在城市群战略里面找到了一个对应,这是我们的终极的动力,大家一定要抓住它,作为你未来发展和布局的核心的模块。 这就是我想做的简单的方向,供大家做参考,谢谢。[详情]

    方旭东:长租公寓行业已经进入血流成河的血拼期
    方旭东:长租公寓行业已经进入血流成河的血拼期

      新浪财经讯 8月7日消息,由观点地产机构主办的“2019博鳌房地产论坛”于8月6日-9日在海南举行。主题为“重构与平衡 地产的多维世界”。朗诗青杉资本董事总经理方旭东出席并发表主题演讲。 方旭东表示,长租公寓在两三年前站上政策风口,现在就已经进入血流成河的行业血拼期。 他在现场透露,朗诗未来将继续大举进入核心一线城市的存量物业的改造更新市场。此外,他认为,长租公寓、养老、绿色物业在未来将获得较大发展机会。[详情]

    李兴文:房地产行业正进入成熟期 利润率在不断下降
    李兴文:房地产行业正进入成熟期 利润率在不断下降

       新浪财经讯 8月7日消息,由观点地产机构主办的“2019博鳌房地产论坛”于8月6日-9日在海南举行。主题为“重构与平衡 地产的多维世界”。工银国际房地产首席分析师李兴文在主题讨论会上指出,房地产行业正在从成长期进入成熟期,这个时期的一个特点就是说整个房地产行业快速发展的阶段已经过去了,行业的利润率在不断下降。 他认为,对于中小开发商来说,资金、融资能力、拿地优势等这些能力形成了中小企业、中小开发商进入土地市场的壁垒。 他建议,这些企业在寻求发展过程中,不要把规模放在企业发展的第一位,更多是应该转向以客户为中心,深入地挖掘客户的需求和客户的价值,转向开发精品住宅、科技住宅,或者是客户化定制的住宅,以提升他们的盈利能力,从而实现利润的增长和规模的增长。 以下为文字实录: 李兴文:大家好,我是工银国际的房地产分析师李兴文。就像叶总说的,在座的很多专家领导都是身处行业的第一线,他们的分享可能是从业者的角度去分享,我作为一个行业研究员,更多是从观察者的角度分享。 现在的房地产行业,从行业的发展周期来看,分为初期、成长期、成熟期和衰退期,从这个角度来讲,的确是房地产行业正在从成长期进入成熟期,这个时期的一个特点就是说整个房地产行业快速发展的阶段已经过去了,行业的利润率在不断下降。 现实情况中我们也看到,比如说2017、2018年的商品住宅的销售面积,如果按照同比增长来看,2017、2018年分别只有8%、5%、1%和2%,这相比之前有大幅的降低,企业的利润率也在下降。从这个角度来讲,我们认为是符合进入成熟期的标准。当然这也是有一个前提,就是说整个的宏观环境仍然在保持着稳定、平稳,房地产相关的政策其实也是长期连续和平稳的。 虽然说整个行业的增长速度在减缓,但是我们认为整个需求空间仍然是存在的。今天上午一些专家也分析了,我们现在还有2到3亿的城镇化、城市化的人口的潜在的住房需求存在,我们还有很多的城市老旧房的更新改善需求存在,现在我们还有25到34岁的人群,大约有2亿多人,他们现在已经进入了结婚生子阶段。现在每年还有1000多万对结婚的人群,其中80%以上是初婚人群,他们都是潜在的购房者。当然我们还有几百万的离婚人群,这也是潜在的购房者。 正因为这些刚性需求和改善性需求存在,各个企业在实现多元化发展的时候,很多企业也可以进一步在行业内挖掘增长空间,去实现规模化的增长。 当然这也分不同情况,对于已经形成规模的开发商来说,他们可以继续依靠他们的优势的开发建设、品牌认知和融资能力,通过准确的市场判断,在未来的5—10年内继续通过高周转的方式去获得高于行业平均的增长。 现在中国的各个城市在房地产的发展阶段是不一样的,如果各位开发商把握好各个城市所处的发展阶段和未来的趋势,在适当的时机进入,其实是可以实现一个不错的增长。 再一个是紧握政策的脉搏,比如说现在提出的大湾区规划、长三角发展规划,长江流域城市群的发展规划,再比如说本次中央政治局会议提出的城镇老旧小区的改造,城市停车场、城乡冷链物流建设,如果把握住这些点,其实仍然可以实现不错的增长。当然这是对规模开发商来说的。 对于中小开发商,现在大家的普遍感受是拿地越来越难了,特别是对于中小房企,因为相对于他们来说,大型开发商具有比较好的资金,融资能力也比较强,拿地优势也比较强,这些能力形成了对中小企业、中小开发商进入土地市场的壁垒,对他们来说拿地比较难,即使他们拿到地,由于他们的融资成本比较高,产品溢价能力比较低,也不太能赚到钱。 我们建议在企业的发展过程中,在寻求发展的时候,不要把规模放在企业发展的第一位,更多是应该转向以客户为中心,深入地挖掘客户的需求和客户的价值,转向开发精品住宅、科技住宅,或者是客户化定制的住宅,以提升他们的盈利能力,从而实现利润的增长和规模的增长。[详情]

    陈淮谈房地产:“政策”排在“市场”前是错误的
    陈淮谈房地产:“政策”排在“市场”前是错误的

      新浪财经讯 8月7日消息,由观点地产机构主办的“2019博鳌房地产论坛”于8月6日-9日在海南举行。主题为“重构与平衡 地产的多维世界”。中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮围绕“房地产业如何改变了中国”发表主题演讲。 以下为文字实录: 陈淮:我们这个环节的主题是“周期:政策、市场与资本”。我们一直讨论这个事,把政策摆在市场之前我认为就错了。我当了8年住建部政策研究中心主任,在这之前也长期在国务院发展研究中心做政策研究工作,但是我以为政策决定不了市场,只能在一定限度的时间内修正市场,调整方向。 我们这些年,调控政策出了多少?但是2018年房地产业不论在销售额、销售面积、销售价格上都创出了历史新高。是不是市场受到资本的左右呢?也不尽然。我们判断2019、2020年或者更长的一个历史周期,中国房子盖够了没有,这个产业还有没有前景,最重要的力量其实在十九大报告里有一句话,没有太多地引起大家的重视和媒体的关心。 那里面有一句话说,我们在今后一个长历史时期内,社会的主要矛盾是人们对美好生活的向往与发展不充分不平衡之间的矛盾。简单说,房地产有没有前景,还能走多远,还需不需要盖房子,什么政策、市场、资本都不是第一位的,第一位是全中国老百姓想过好日子。 人们对美好生活的向往决定了,怎么决定的?就是我今天要和大家交流的。 老百姓不是今天才想过好日子,几千年来人们都想过好日子,想过好日子和社会制度让你过好日子是两码事,我们今天之所以能讨论房地产市场,是因为这个社会能够让你过好日子了。 十九大报告说我们今后一段时间的主要矛盾是解决尚未满足老百姓对美好生活的向往,我们顺着这往下说,老百姓向往什么美好生活?这决定我们房地产讨论的思路和展望。 在相当长的时间内,我们的社会认知、人们的价值取向,甚至今天的记者写文章也是,认为生产是善,消费是恶。努力多挖煤、多炼钢、多发电,咱们才能社会富裕、国家富强、老百姓涨工资,大家过好日子。 以前我们总是认为人是生产者、贡献者。在改革开放之前,从来没有消费者的概念。学雷锋也是努力为社会多做贡献,我们认为消费是一种罪恶。如果你想穿好衣服、吃好饭、娶漂亮媳妇,你就是被资产阶级腐朽了,你已经滑到修正主义的泥坑。 其实当我们在讨论这个问题的时候,是老百姓认为消费,而不仅仅是贡献和生产才是重要的。 这仅仅是谁不想过好日子的主观愿望所致吗?不是。是社会客观发展规律,是经济学证明的必然。 工业化的中期怎么多炼钢、多发电、多盖房子、多造拖拉机,多拉煤,形成生产能力,才是社会富裕的物质基础,这没有错。马克思写《资本论》的时候就正逢资本主义市场经济发展的初中期。我和贾康老师是同班同学,一个老师教的经济学,我们学经济学讲资本的积累、集聚、集中。 积累讲的是把利润不断转化为扩大再生产。集聚是在深圳或者是广州这一个空间市场里集聚。集中是指大企业不断地占据优势,那是社会发展的关键,在那个时候生产更重要。 但是马克思在《资本论》的最后总结,他说这个时候是这样的,过几十年就不是了,如何解决生产与消费的对抗性矛盾才是关键,生产无限扩大的趋势与消费有支付能力的需求相对缩小的矛盾,是我写《资本论》这本书从头到尾贯穿的基本矛盾。 我们现在动辄讲马克思主义,实际上写这些文章的人,没有一个读过马克思经济学的。工业化中后期,生产出更多的东西,挖更多的煤、炼更多的钢,这没多大难点。我们现在淘汰过剩生产能力,从1929—1933年的经济大危机,到2008、2009年的美国经济危机引起的世界经济危机,到未来中国面临的长期可持续稳定发展的关键,都不是怎么扩大生产能力,而是如何把这些东西消费掉。 生产和消费的对抗性矛盾,不是生产发展不足导致的对抗性,而是消费不足导致的对抗性。2008、2009年由美国金融危机引起的世界金融危机,不是美国发展能力不足,而是卖不掉这么多东西,卖不掉怎么办呢?借钱买,所以就导致了从政府到企业、社会、居民部门全部过度负债,以平衡供给与需求。 上午巴曙松教授问到,现在房地产是不是挤压消费了,这是我们多年的一个偏见和错误的认知。买房子是中产阶级不断积累私人资产的过程,是全社会居民私人信用累积的过程。信用的累积才是消费的物质基础。 银行敢借给你钱,你敢花钱,是因为你们有家底,是因为你有资产信用。如果你仅仅是在幼儿园就拾金不昧,上小学就不说瞎话,上大学把同学钱都还了,银行就敢借你钱了?你去问问银行的行长。 之所以中国保持了今天在三架马车中唯一稳定、持续、不动摇地支持中国经济增长的消费部门,是和城乡居民的居住环境不断改善直接密切相关的。人们不会在原有的吃和穿上无限地扩大消费,这就是马克思在《资本论》说的,非得有消费结构升级,它从衣食到住行的结构性变化。 我们曾经在很长的历史时期内认为,你这辈子不要想过好日子,那是危险的,你要为你过上好日子贡献终生,这是最善的,最符合道德的标准。当时人们没意识到买房子、买大房子、住好环境,是在追求现世而不是下辈子,是我活得好一点,而不是我儿子、孙子活得好点。你能不能改变这个趋势。 很多年来,我们认为有产是一种见不得人的罪恶,无产才是善。 今天当人们对美好生活的向往包含不包括希望自己成为有产一族,你自己说,当你意识和没意识到买房划算还是不划算的时候,当你想着终于买着一套房,将来我可以对我儿子、儿媳妇有所交代的时候,当你对买不起房百般怨恨的时候,是不是人们在争先恐后地希望成为有产一族?这就叫客观,这就叫规律。我们不能打断这个历史进程。 什么叫全面的小康社会?我们在1980—2000年建了一个温饱小康社会,那时候我们实现的目标是衣食有余,温饱为目标的小康社会。 2020年即将到来,我们这20年叫全面的小康,它和温饱的小康的差别在哪里?就是越来越多的人衣食满足了之后,积累了私人财富,成为有产一族,买房和不买房,人们讨论的不是有没有房住的问题,意识和没意识到我进没进到有产者的俱乐部。 现在没有中间层次的中小城镇可以承接、可以缓冲,大量的农民工返乡直接从珠三角、长三角回到贵州山区,所以才有现在的房价问题,如果我们有相当一部分的省会城市和地区中心城市的产业有集聚度、就业有承载力,人群不至于过度地向这些少数城市集聚和集中。 我们今天才知道,根本解决14亿中国人分享经济发展的好处,物质财富增加的好处,不是让人们到农村去,是让农民工到城里来。 前不久国务院还在强调“三个一亿人”,一亿城镇居民优先改善居住条件,一亿在城市里经商务工的农民工就地市民化,一亿中西部农村的居民向就近的中小城镇转移集聚和集中,向城市集聚、集中,城市化、城镇化是解决十九大提出的到2035年中国基本实现现代化,2050年成为现代化强国这个长远战略目标最重要的战略途径。 这个城市化、城镇化让我们知道什么是善,什么是恶,什么是客观规律,什么是必然选择。市场和资本决定只能是谁住大房子、谁住小房子,谁有房子住、谁没房子住,政策只能是纠正市场选择过程中为了公平起见,让住房困难群众更优先一些的问题。 房地产市场的发展根本不是取决于刚才这几个字,而是取决于非常通俗的十九大报告说的,人们对美好生活的向往和需求,用老百姓的话说,人人都想过好日子这个趋势。[详情]

    朱静:98至08年是地产红利期 有钱有地又不傻就可以干
    朱静:98至08年是地产红利期 有钱有地又不傻就可以干

       新浪财经讯 8月7日消息,由观点地产机构主办的“2019博鳌房地产论坛”于8月6日-9日在海南举行。主题为“重构与平衡 地产的多维世界”。上坤集团创始人兼CEO朱静出席并发表演讲。 朱静表示她从1998年开始做地产,1998到2008经历了地产的红利期,你有钱、有地又不傻,而且楼盖不塌,基本上还可以干。2008年金融危机之后,2014、2015年到了另外一个阶段,其实就到了红利+产品的时代。 今天地产市场看似非常困难的时期,但实际上整体的政策调控给房地产行业留了一个非常好的健康的发展通道。2017年以后,大家可以看到,我们这个行业大踏步的发展,我有3个关键词,高周转、现金流、活下去。 市场上的限制政策包括很多城市限购、限价、限售等,这么多限制的情况下,让我们行业产品力的缺失和再创造,比如上海某项目拿地楼板价27000,这里面有15%的自持物业,还有5%的保障房。本来这个项目定价八万块钱,但最后政府批的实现售价是五万一,大家可想而知这个产品未来会是什么样。[详情]

    李军:地产业头部集中效应大 TOP50占据市场50%体量
    李军:地产业头部集中效应大 TOP50占据市场50%体量

      新浪财经讯 8月7日消息,由观点地产机构主办的“2019博鳌房地产论坛”于8月6日-9日在海南举行。主题为“重构与平衡 地产的多维世界”。绿城房地产建设管理集团有限公司董事长兼总经理李军出席并发表演讲。 李军表示人一生有三个阶段,第一个阶段是从出生到读书学习,到二十岁;第二个阶段开始进入社会、开始赚钱、开始有事业、开始成家立业、开始高速发展;到第三个阶段进入退休。对于产业而言也一样,那么房地产在哪个阶段? 有些人乐观,认为在第二阶段快速上升,有些人悲观,认为在在第三阶段立刻就要掉头甚至关门了。 李军认为房地产到第二阶段以后,规模上来了,行业快速爆发的时候,要注重成本优势,这时候要启动并购策略。2019年上半年TOP100各梯队房企销售集中度中,大家可以看到头部集中效应很大,到TOP50的时候,已经做到了中国房地产行业的45%,也就是说这前五十名已经把中国房地产50%的体量已经做完了,剩下还有三万多家开发商干什么?各位以后可能没得干,这些企业面临的最大压力点是什么? 首先品牌没有了,溢价很低,其次融资越来越困难。今天早上,我对巴教授的理解,那个问题我说不成立,因为银行放贷就是看你排名。 你没有进入这个排名连放贷资格都没有,所以在这个过程当中越来越难做。怎么做?TOP100外的企业可能有两条路径选择。 一条路径被人并购或者退出市场,另外一条用更轻的代建服务模式。[详情]

    吴建斌:未来一两年房地产市场还比较困难 预期别太高
    吴建斌:未来一两年房地产市场还比较困难 预期别太高

      新浪财经讯 8月7日消息,由观点地产机构主办的“2019博鳌房地产论坛”于8月6日-9日在海南举行。主题为“重构与平衡 地产的多维世界”。阳光控股执行董事、全球合伙人、阳光城集团执行副总裁吴建斌围绕“把现金流管理当做当前最为重要的事来抓”发表主题演讲时表示,未来一两年房地产市场还是比较困难的,房企的预期不要太高。 吴建斌表示,当下房地产企业遇到了融资方面的困难,这些困难应该还不小。财务出身的他认为,当前的融资环境的确让房地产公司感觉到冬天即将到来。所以,当下要把现金流管理当做最为重要的事来抓。 在融资环境持续收紧的背景下,留给房企的机会还有多少?吴建斌表示,当前的融资工具已经不多了,比如说股权融资方面可以IPO融资,但是现在可能只能到香港IPO。发行股票买资产,在国内可以做,但是审批的流程、审批的难度也是比较大的。 另外,债权类的融资,比如说公司债,一年内的借新还旧是可以的,但是再扩容,可能要窗口指导,可能批,也可能不批。另外从项目的层面上,目前常见的比如说开放股权、合作拿地,仍然可以做。 在这样的情况下,企业要维持可持续发展,该怎么办?吴建斌给出了4点建议。 一是能用的融资工具,尽可能把工作做得更细一点。无论是跟银行对接,还是跟监管部门的审批申请,工作要细一点,争取能保证的尽可能保证好。不要在这些环节上再出一些问题,所以把融资的工具尽可能用足。 第二方面是静观其变。他表示,房地产是一个周期性的行业,周期性十分明显,当窗口期打开时,要抓住这个机会,在静观其变阶段要积极盘活资产。 第三是控预期。他认为,未来一两年房地产市场还是比较困难的,房企的预期不要太高。 第四是控增长。 他表示,从长期来看,房企要追求均好,不能单看规模等某一个指标,企业还是要有长期战略的坚定性,一个企业能够长期发展,还要有专业化管理、专业化运营。 以下为文字实录: 吴建斌:大家下午好!我给大家讲讲运营方面的一些话题。 当前的形势大家也知道,房地产企业应该是遇到了融资方面的一些困难,这些困难应该还不小。面对这些困难,我们总要找到一些解决的办法。 我本人也是财务出身,所以更多聚焦的是财务方面,怎么样配合公司在这个阶段渡过难关。之前也研究过房地产行业好多公司,我相信当前的融资环境的确让房地产公司觉得是冬天即将到来。 另外一个观念,大家一直也知道,作为企业管理的核心,应该是财务管理,财务管理的核心实际上是现金流管理。而现金流的管理的核心是经营性现金流的管理。经营性现金流的管理,实质上是可以动用的现金流的管理。 所以我今天的题目是讲“现金流的管理是当前最为重要的一个事情”。 面对当前的融资难的形势,我们还有哪些融资工具可以用?我记得在2015年下班年到2017年,当时的融资工具非常多。当时有人统计过,有30多种工具是可以用的,到目前为止还有多少工具可以用?我们的企业还能做些什么?当前的政策背景是不用重复的,大家都知道有五限的政策,现在还在执行中,一城一策的政策有些城市在落实,有些城市并没有落地。 比如今年4月份政治局会议讲得非常清楚,房住不炒,这也是当前政策的一些非常重要的观点。另外比如说730政治局会议,不能将房地产作为短期刺激经济的手段,这是我们政策的大背景。 在这种大的背景之下,我们的金融市场跟当前的政策是紧紧相吻合的,政策有需要,金融方面就要做一些安排,所以2018年通过资管平台的融资已经停了,今年5月份的23号文对信托融资或者信托通道的融资又做了一些限制。 我们把这些限制进一步归类,也就是房地产企业买地环节的前融受到了很大的管制。其实房地产为什么要高周转?实际上从买地这个环节就开始,买地为什么原来可以高周转起来,是因为我们有很好的前融。当两个政策都影响到前融,基本上房地产公司要通过前融推动高周转就非常难了。 所以我们总结,当前的政策环境其实是把融资的30多种工具在最高峰的时候门都打开,现在慢慢地把这些门都关起来,有些门已经彻底关了,有些门是半关的状态。 我曾经看过一篇文章说,房地产的融资已经遇到了围追堵截的状态。当然我们要分析一下,当前政策收紧融资的出发点在哪里。原来进行的五限政策,这是最强的一个房地产的政策,在这么强的政策下,我们去年房地产公司的业绩都非常好,大部分公司的业绩创了新高,而且增长的幅度也比较大。那就传递出一个信息,也就是说这样的政策对调控并未发挥太大的作用。 房地产从2018年反映出的业绩来看,因为业绩一般是两个方面,一个是经营方的业绩,另外一个是公司的财务状态,大部分公司的财务杠杆是非常高的,这也是一个事实,这也是当前国内房地产非常鲜明的特点,就是杠杆率很高。 无论是大公司还是小公司,基本上房地产方面我们经常关注的几个指标,比如说资产负债率、净借贷的比例、有息负债率等等,这几个指标都是比较高的。当然这个高要看是跟谁比。从这个角度来讲,负债率很高,可能财务风险就比较高,我想这可能也是作为决策层认为是一个问题。 另外,整个社会的杠杆率目前也比较高,高到250%,居民的购买力的杠杆率,今天有几位专家的数据也说明,我们的杠杆率这几年已经升了很多倍,已经达到接近50%的水平,差不多接近全球发达体的水平,这也是一个趋势。 所以在这种情况下,可能决策层们就认为,房地产这个行业的确对国民经济的影响非常大,所以这个行业只能是平稳、稳健、健康的发展,只有这种情况下对国民经济才是一个很好的促进,或者是一个压舱石的作用,所以要建立一个长效机制,这是我理解它的动机。 在去年下半年我做过两次比较大型的演讲,回顾这两次演讲。第一次演讲是2018年10月2号,当时房地产融资就已经遇到困难,我当时就提到房企要高筑墙、广积粮,还要静观其变,还要善待普通员工。后来我又发表了一篇文章,是11月5号发布的,当时提出房企要追求均好12条。 当时这两篇文章的发布,大家也知道当时的环境,房地产企业已经遇到了融资的困难,无论是大型房企还是中小型房企,都是同样的情况。 我当时发表的一些观点,回头再看,到今天来讲这些观点也是对的,的确市场朝我们当时预测的这个方向在发展。 所以回头我们讲当前的融资工具还有哪些,我大概罗列了一下,已经不多了,比如说股权融资方面,IPO融资,但是现在可能只能到香港IPO,在国内是没有机会的。发行股票买资产,这在国内是可以做的,但是审批的流程、审批的难度也是比较大的。 债权类的融资,比如说公司债,一年内的借新还旧是可以的,但是你要再扩容,可能要窗口指导,可能批,也可能不批。另外从项目的层面上,当然目前我们常见的比如说开放股权、合作拿地,这是常见的方式,这是仍然可以做的,传统的开发贷融资目前是房地产公司融资方面占比最大的部分,如果你这个项目符合432的要求,基本上开发贷是没有问题的,供应链融资也是正常的,商票、保理融资也是正常的,与总包单位的合作也是正常的。 把这些东西再进一步归类,我们就会发现融资的很多门都关上了。股权类非标准化的融资有些还是可以用的,标准化的融资很多已经进入窗口指导,比如说境外的美元债融资,基本上要做增量。目前来讲机会还不是很大。但是你要做一年到期的还款,这样的额度申请审批可能也没什么问题。这是当前的融资工具,可以用的工具已经不多了。 但在这样的情况下,融资难,企业要发展,更多的企业要维持它的可持续发展,或者当前情况下是要生存下去,怎么办? 我大概有几个方面的建议,第一方面的建议是,能用的融资工具,尽可能把工作做得更细一点,无论是跟银行对接,还是跟监管部门的审批申请,工作要细一点,争取能保证的尽可能保证好。不要在这些环节上再出一些问题,所以把融资的工具尽可能用足。 第二方面是静观其变,房地产是一个周期性的行业,周期性十分明显,我们总结过去这么多年,房地产大约是每三年一个周期。大家可以回去把房地产过去发展的历史再仔细看看,大概三年一个周期。 确实有的阶段非常难,很快可能市场在最困难的时候又看到了希望。窗口一打开,当这个窗口打开之后时间很短,要抓住这个时间。在静观其变这个时间要做什么呢?要积极盘活资产。 现在的房地产公司,无论是你的存货还是你的土地储备,其实量都不小。我们最大的几个房企的待售的物业,包括土地储备,那都是几万亿,所以它的周转可能会很大。接下来的房地产公司在手的货值可能也有一两千亿,土地储备也有三五千亿,这都是有效的货值可以拿出来,在这个时候可以多种方式,尽可能的少花钱,尽可能多回笼资金,来解决资金流动性问题。 目前来讲,比如说订金、监管资金、预售款、个人按揭、应收款等等,这些既可以做资产证券化,又可以在内部管理上做一些安排,有专人去盯,比如说一些监管资金,怎么样尽可能把它从监管变成可动用的资金,预收款怎么把它作为资产证券化的产品做好。 第三是控预期。对房地产的预期到底怎么看?我认为可能还有一两年的时间还是比较困难的。这个困难在这个过程中,每家房地产公司的预期不要太高。 今年年初的时候房地产公司对自己2019年的预期都是一个很好的安排,大量的企业对自己的预期安排大概是增长5%到10%,但是3月份一个小阳春,很多公司感觉到今年可能有机会,又把预期调高了。但是回头去看,现在这个预期5%到10%是比较合理的预期。 房地产为什么让自己越来越难受呢?可能是预期太高了,今年半年报披露的情况来看,有一些公司的增长还有50%,特别是一些中小的公司。所以在这种情况下,你的投资量就很大,你的资金又没回来,你只是加杠杆,银行的融资不像原来那么畅通,杠杆是加不上取得,这是我们对未来的预期要做适当的调整。 第四是控增长。增长和预期是差不多的,各位专家早上的观点我非常认同,15万亿是一个去年达到的目标,未来能不能达到16万亿、17万亿,还没人说得清楚,大家都不敢说。所以有可能会出现在一个高位上的横盘,也就是说15万亿到20万亿之间。 在短期内怎么样让房企渡过难关,这是当务之急,所有房企都面临这样的问题,是刻不容缓的。但从长期来讲,房地产公司如果对未来的预期的判断是一致的,对未来的增长我们也不要有太高的预期,在这样的前提下,我们应该是企业内部关起门,夯实我们的管理。往往在经济不好的情况下,或者运营不好的情况下,正是我们夯实运营管理最好的时机。 所以我就提出了房企均好12条,我在去年11月的时候对市场也发表过一些演讲,我认为还是有意义的。 作为一个房企长期来讲一定要追求均好,不能单看某一个指标,比如说规模指标,企业还是要有长期战略的坚定性,一个企业能够长期发展,还是要有专业化管理、专业化运营,如果想得很多,走着走着分出很多岔道,就是你的战略不坚定性。 其实房地产行业是一个非常大的行业,就算降到10万亿,也是非常大的行业,它的市场加起来有汽车行业那么大,所以你只要坚持住,你是有很多可以做的。我自己经过研究之后,有这么12条均好给大家做一个分享,做一个建议,可能对当下房企在未来发展的过程中多多少少有些启示,可以供大家学习参考。以上是我个人的研究,谢谢大家。[详情]

    田明:朗诗要求产品差异化、资产轻型化、收益多样化
    田明:朗诗要求产品差异化、资产轻型化、收益多样化

      新浪财经讯 8月7日消息,由观点地产机构主办的“2019博鳌房地产论坛”于8月6日-9日在海南举行。主题为“重构与平衡 地产的多维世界”。朗诗集团董事长田明出席并发表演讲。 田明表示,朗诗是一家战略导向型的公司,而不是机会导向型的公司。 他表示,2014年随着房地产形势的变化,朗诗对房地产主业本身提出了转型升级的要求,提出了产品差异化、资产轻型化、收益多样化。 第一,产品差异化是指在过去的绿色科技地产的基础上,进一步深化扩大我们的产品优势,坚持走差异化的道路。在差异化产品具有更好的市场竞争力的基础上,实行资产轻型化。 第二, 资产轻型化即小股操盘。朗诗从2014年开始提出小股操盘,以比较小的股份作为操盘方,在2014年年底资产资产百分之百。但到2015年这个指标降到了70%,到2016年年底指标降到40%,2017年年底降到了30%,然后就一直在30%上下波动。 第三,由于朗诗实施了小股操盘,除了股权投资带来的收益,还有其他的轻资产收益,实现了收益的多样性。 田明:刚才两位领导、专家对宏观形势做了交流,下午我作为一个企业代表,来向各位介绍一下朗诗在市场当中的探索。[详情]

    贾康:房地产税立法在本届人大任期之内应该能启动
    贾康:房地产税立法在本届人大任期之内应该能启动

      新浪财经讯 8月7日消息,由观点地产机构主办的“2019博鳌房地产论坛”于8月6日-9日在海南举行。主题为“重构与平衡 地产的多维世界”。华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康出席并发表演讲。 贾康表示,房地产税立法的整个立法过程要多长时间才能完成现在不好预测,权威的信息是,房地产税在本届人大任期之内应该看到它的启动,还剩3年多点的时间。 他表示,我国的农村土地是集体所有,虽然不叫国有制,但也是公有制。所以目前农村不在房地产税征收的考虑范围内,房地产税如果真的完成立法,肯定一开始就是把农村区域排除掉了,先不考虑。 以下为文字实录: 贾康:谢谢主持人,大家好!我就按照会议主办方给我出的题目谈一些基本的看法。首先我还是愿意先强调一下我个人发言的定位。前几天无意中有一个我在微博上转发的关于中国收入分配和财富配置的消息,后来成为了热点,有人评论说我是财政部高官,转发这个消息有什么样的目的,有人加以抨击,说作为一个公知怎么能传谣。其实这两个定位,我想必须要澄清一下,我在财政部系统工作多年,但我从来不是公务员,按照严格的表述,不是官员。 虽然按照人事管理,事业单位在改革没有到位的情况下,它必然要有一个行政级别,我曾经在这个行政级别上被定为司局级,但是在财政部里绝对不是高官的概念。我所发表的看法跟我过去工作过的系统的官方的观点和态度毫无关系。 另外一个,说到公知,我个人的理解,中国社会似乎把这个概念有污名化的倾向,说起来好像是一些很偏激的人发表观点。我理解的公知应该是具有严谨的学术态度和社会责任感,能够独立思考,能够形成对社会有建设性的观点的学者,我是愿意以这样一种定义的公知来把自己作为学者定位,来发表看法,先向各位表明一下自己的立足点。个人是独立思考,对自己的观点要负责任的。 今天这个题目其实是各位朋友多年关注的问题,社会上也有多轮的热议。中央的态度,最权威的信息源于十八届三中全会的60条,就是加快房地产税立法,并及时推进改革。这个房地产税的立法,指的是不动产住房保有环节上要从原来的无税变成有税的状态,而立法先行、税收法定,这是确定的基本原则,必须要走完立法程序,它才能考虑怎么开征的问题。 在此之前,中国在改革试点过程中有物业税模拟空转,后来又有上海、重庆的两地房产税在本地试水,包括住房保有环节税收要从无到有,在中国境内实际操作的全面的具体的实验。现在最权威的官方信息是说,这样一个改革的立法要在本届人大任期之内完成。 本届人大现在已经运行了一年半以上,还剩下3年多一点的时间段里面,按照人大明确给出的信息,它要启动这个立法。启动这个立法的标志应该是进入一审,然后讨论多年的法律的草案应该公之于众,接受所有社会成员提出意见建议。然后要有它的比较规范的二审、三审程序,一定要把这个程序走完,按照过去的经验,最大的可能性会出现非常激烈的观点的碰撞、争议,不排除进入四审。整个立法过程要多长时间才能完成,现在是不好预测的,现在只能说权威的信息是说房地产税在本届人大任期之内,也就是还剩下3年多一点的时间里面,应该看到它的启动。 这样一个官方的信息来回应房地产税来了吗,我觉得还过于简单。实质性提出这个问题,要继续讨论的是怎么样大家一起关注这样一个重大的中国的制度建设、制度创新问题,怎么样能够通过全社会的参与,按照走向共和这样一个辛亥革命的时候就确立的我们要现代化的导向和原则,形成一种合理的、社会可接受的中国这样一种房地产税的制度框架。 我的理解是,要寻求最大公约数,显然不同意见的所在都有,我这些年作为研究者一直强调这个税制的改革势在必行,中国要走向现代社会,必须构建现代市场经济体系,必须打造现代税制。而现代税制里边必须按照中央的要求,逐渐提高直接税比重,而提高直接税比重里边的制度建设是完全无法回避房地产税怎么样出台,怎么样优化的改革问题。 有的反对意见说到的是它的法理依据问题,有的反对意见是说处理不好会天下大乱的问题。法理依据我后面要专门说到,所谓这个天下大乱的风险也有它的社会内核。 改革的社会可接受,我们就必须考虑,要坚定不移地在改革开放道路上去实现中国的现代化,那你就必须把改革具体的方案尽可能地处理好,让它有社会可接受性,让它有更高的水平,处理得好,不会天下大乱,反而会解放生产力,促进经济社会的进步。经济的繁荣和社会的长治久安是要靠改革来提供制度保证的。在这个大的前提下,我就要特别强调一下它的合理性问题。 我注意到几年来有一个段子在网上反复出现,这个段子很多人看了以后也觉得说的很能引起共鸣,我念一下,研讨会上有一个社科院的学者谈房地产税,听众中提出问题,第一,到底是房地产税,还是房产税,如果是房地产税则没有道理,因为土地不是我的,是国有的,你没有道理向我征税,如果是房产税,我只是租用国有土地70年在上面建房子,征税必须去掉土地的价格。他连续有好几问,我先回应一下这个第一,显然他问的就是法理依据能不能夯实,在我参加的讨论里面,不仅是民间有这样的说法,在一些学者中间,包括相当高层的领导同志都有这方面的疑问。我个人认为这个第一问里面可以从四个层面来回应一下。 到底叫房地产税还是房产税,这个不重要,这个称呼在我们过去就有演变,物业税、房产税、房地产税的概念都用过,国际上更是五花八门,美国把这个税称为一般而言的财产税,实际上财产税包括的更广泛,但是他们就约定俗成。但是有的地方把它称为不动产税。在美国所称的财产税到了英国它称为市政税,在日本它被称为固定资产投资税,建立住房必须要有固定资产的投资。 这些概念你要抠起来,它的严谨性都可以找出毛病来,但实际上讲的是一回事,所以概念不是实质性的问题,就是这样的一个税,它落在包括住房在内的不动产的保有环节或者持有环节上,它这个依据是不是在法理上能够得到论证,得以成立。 接着他再问,如果说土地不是我的,是国有的,你有没有道理向我征税?这个问题要看一看国际经验,很多人说国外有这种税收,是因为人家是土地私有制,中国很明确,所有的建成区都是国有,没有土地私有制,在农村是集体所有,虽然不叫国有,但也是公有。 农村现在不在我们的考虑范围内,这个税如果真的完成立法,肯定一开始的形态就是把农村区域排除掉了,先不考虑。所有的建成区,我们的城镇和工矿区域,土地的终极所有权是国有的,它是不是形成硬障碍?从国际经验来看,没有任何依据证明这是硬障碍。 比如说工业革命的发祥地、老牌资本主义国家英国,它的土地制度既有终极产权是国有的,也有终极产权是公有的,也有终极产权是自然人形态的,是私有的。但是它在这个终极土地有公有私有国有、非国有的情况下,它普遍开征的不动产税不区分产权,它在具体的房产的持有者和土地产权所有者之间有一个区别,一种是说住房的主体,有房产证的主体,他的房产和他的地产是打通的,不用讲任何条件,没有任何可考虑的其他因素,就是他持有,这是典型的私有从房到地。 另外一种大量存在的是要签一个契约的,自己住房下面的地皮,他持有使用权,而没有最终产权,这种情况大量存在。英国的土地有国家的,有皇室的,有地方的,有公共团体的,也有私人的,大量的住房是土地所有权在别人手上的,但是它的税收一视同仁,不加区别,这是基本的国际经验。 英国把土地的最终所有权和它的使用权的分离可以处理到最长的时间段是999年,已经高度的虚化了最终产权的意义,但是法律上又是非常清晰的。 当然从改革的逻辑来说,我们也可以说80年代就在强调所有权和使用权的分离。国有企业为什么要搞两步利改税?国有企业是有相对独立物质利益的商品生产经营者,你持有的这个国家最终产权,并不妨碍你出于自己的相对独立的物质利益参与竞争,而竞争环境必须公平,所以当时说必须通过两步利改税把国营企业和其它企业放在一个一视同仁的税收环境里面,这才有一条起跑线的公平可言。 现在我们可以讲如果说房产的持有者下面的地皮最终产权不在他手里,但是他有了这个地皮,他就有了由于个地皮支撑起来的不动产所带来的相对独立的物质利益。如果我们通过法律程序认定这种独立的物质利益有合理性,就可以用一种税制做这种调节,这就是一个基本的道理。[详情]

    陈淮:政策决定不了市场 只能一定时限内修正方向
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      陈淮:政策决定不了市场,只能一定时限内修正市场方向 乐居财经讯 李礼 8月7日,中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮在三亚发表演讲“如何看待调控新常态与房地产市场变化”。 陈淮表示,政策决定不了市场,只能在一定限度的时间内修正市场调整的方向。 2018年房地产业不论在销售额、销售面积、销售价格上都创历史新高。是不是市场受到资本的左右呢?也不尽然。我们判断2019、2020年或者更长的一个历史周期,中国房子盖够了没有,这个产业还有没有前景,最重要的力量其实在十九大报告里有一句话:我们在今后一个长历史时期内,社会的主要矛盾是人们对美好生活的向往与发展不充分不平衡之间的矛盾。简单说,房地产有没有前景,还能走多远,还需不需要盖房子,什么政策、市场、资本都不是第一位的,第一位是全中国老百姓想过好日子。[详情]

    贾康:中国要走向现代社会 房地产税势在必行
    贾康:中国要走向现代社会 房地产税势在必行

      乐居财经 王帅 乐居财经讯 王帅 8月7日,华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康在三亚表示,中国要走向现代社会,必须构建现代市场经济体系,必须打造现代税制。 要寻求最大公约数,显然不同意见都有,这个税制的改革势在必行,必须按照中央的要求提高直接税比重,而直接税比重里面完全无法回避房地产税怎样出台、怎样优化的问题。 有的反对意见说的是它的法理依据问题,有的反对意见说处理不好会天下大乱的问题。所谓天下大乱的风险也有它的合理内核,改革社会可接受,我们就必须考虑。要坚定不移的在改革开放道路上实现中国的现代化,就必须把改革的具体方案尽可能的处理好,让它有社会可接受性,有它的尽可能高的水平。处理得好,不会天下大乱,反而会解放生产力,促进经济社会的进步,经济的繁荣和社会的长治久安,是要靠改革来提供制度保证的。在这个大的前提之下,我要特别强调一下它的合理性问题。 以下为部分发言节选: 权威的信息是说,房地产税在本届人大任期之内,就是三年多一点的时间里面应该看到它的启动。 这样一个官方的信息来回应房地产税来了吗?我觉得还过于简单。实质上这个问题需要继续讨论的是,怎么样大家一起关注这样一个重大中国的制度建设、制度创新问题,怎么样能够通过全社会的参与,按照走向共和这样一个辛亥革命的时候就确立的我们要现代化的导向和原则,形成一种合理的社会可接受的中国这样一种房地产税的制度框架。我的理解就是,要寻求最大公约数,显然不同意见都有,这个税制的改革势在必行,中国要走向现代社会,必须构建现代市场经济体系,必须打造现代税制,必须按照中央的要求提高直接税比重,而直接税比重里面完全无法回避房地产税怎样出台、怎样优化的问题。 有的反对意见说的是它的法理依据问题,有的反对意见说处理不好会天下大乱的问题。所谓天下大乱的风险也有它的合理内核,改革社会可接受,我们就必须考虑。要坚定不移的在改革开放道路上实现中国的现代化,就必须把改革的具体方案尽可能的处理好,让它有社会可接受性,有它的尽可能高的水平。处理得好,不会天下大乱,反而会解放生产力,促进经济社会的进步,经济的繁荣和社会的长治久安,是要靠改革来提供制度保证的。在这个大的前提之下,我要特别强调一下它的合理性问题。 我注意到几年来有一个段子在网上反复出现,这个段子很多人看了以后觉得说得很能引起共鸣,我念一下。研讨会上有个社科院的学者谈房地产税,听众中提出问题,第一,到底是房产税还是房地产税,如果是房地产税则没有道理,因为土地不是我的,是国有的,你没有道理向我征税。如果是房产税,那么我只是租用国有土地70年在上面建房子,征税就必须去掉土地的价格。这是他说的第一,实际上连续好几问,后面还有第二和第三。 我先回应一下第一。显然问的是法理依据能不能夯实,包括一些民间学者包括一些相当高层的领导同志都有这方面的疑问。我个人认为,第一问里面实际上可以从四个层面来回应一下。 第一,到底是房产税还是房地产税,我觉得这个不重要。这个称呼在我们过去就有演变,物业税、房产税、房地产税的概念都用过,国际上更是五花八门,美国把这个税称为一般而言的财产税,实际上财产税包括的更广泛,但他们约定俗成。但是有的地方把它称为不动产税。在美国所称的财产税到了英国称为市政税,在日本应该称为固定资产投资税,你建立住房必须要有固定资产的投资。这些概念要抠起来,它的严谨性可能都找出毛病来,但实际上讲的是一回事。所以概念其实不是实质性的问题,就是这样的一个税落在包括住房在内的不动产的保有环节或者持有环节上,这个依据是不是在法理上能够得到论证、得以成立。 第二,如果说土地不是我的,是国有的,你有没有道理向我征税。这个要看一看国际经验,很多人说国外有这种税收是因为人家是土地私有制,中国很明确所有的建成区都是国有,没有土地的私有制。在农村叫做集体所有,虽然不叫国有,但也是公有。农村现在不在我们考虑范围之内,这个税如果真的完成立法,一开始的形态肯定是一句话把农村区域排除掉了,先不考虑。所有的建成区,我们的城镇和工矿区域,土地的终极所有权是国有的,是不是形成硬障碍,从国际经验来看,没有任何依据来说这是硬障碍。比如老牌资本主义国家,这是咱们贴的一贯的标签,叫资本主义的英国,它的土地制度既有终极产权是国有的,也有终极产权是公有的,也有终极产权是非常明确的自然人形态的私有的。但是在终极土地有公有、私有等情况之下,不区分最终产权,在具体住房的房产的持有者和土地最终产权的所有者之间有这么一个区别。一种是说住房的主体有房产证的主体,意味着他的房产和地产是打通的,不用讲任何条件,没有任何可考虑的其他因素,就是他持有,这是典型的私有从房到地。另外一种大量存在的是要签一个契约,自己的住房下面的地皮他持有使用权而没有最终产权,这样的情况大量存在。英国的土地有皇室的,有国家的,有地方的,有公共团体的,也有私人的。大量的住房是座落在另外一个最终土地所有权在别人手上的情况之下,但是它的税收一视同仁,不加区别。这是基本的国际经验。 英国把土地的最终所有权和使用权的分离,可以处理到最长的时间段是999年,已经高度虚化了最终产权的意义,但是法律上又是非常清晰的。香港过去在英国管辖之下,对香港整个法律框架就是,香港的地皮没有私有的,但是香港地皮之上住家必须交差饷,就是房地产税之一,另外有物业税,但是租房必须交税。所说的差饷就是你这个房子哪怕自己交费、自己住,也要交税。就是给警察发的差饷,就叫差饷税。国际经验我们理性摆出来大家看一下,不能单一的说在中国推进的改革过程中间先要解决土地私有制的问题,不存在这样的国际经验。从改革逻辑来说,80年代就在强调所有权和使用权的分离,国有企业为什么要改两部利改税,当时就说这一步必须迈出,国有企业是有相对独立物质利益的商品生产经营者,你持有的国家的最终产权,并不妨碍你出于自己的相对独立的物质利益去参与竞争,而竞争环境必须公平。所以当时说,必须通过两部利改税把国营企业,现在叫国有企业,和其他企业一样,放在一视同仁的税收环境里,才有公平可言。 现在我们可以讲,如果说房产的持有者,下面的地皮最终产权不在他手里,但是他有了这个地皮,他就有了由于这个地皮支撑起来的不动产所带来的相对独立的物质利益,如果我们通过法律程序认定这种独立的物质利益有调节的必要性,那么完全可以规定一个合法的税制来做这种调节,这就是这个基本的道理。 接着要说,土地确实最终产权不在房产证的持有者手里,但是国家法律框架已经规定,这个底下的地皮叫做用益物权,你有房产座落在这个地皮上,到了期之后,要做续期、展期的处理。不是说你重新出钱再买一次,最合理的就是办一个手续,再往下展期,出去是70年,再展一个70年,顶多交一个办证的手续费,必须有这样的社会可接受的方式。当然,必须有一个排除条款,比如特别情况下,这块地必须用于国防需要了,国家要征地,但国家必须根据征地进行补偿,怎么补偿,那就是细则落实的问题了。 如果这块地皮就是用于用益物权展期的话,最开始土地批租收入形成的那一块负担,是不是由买房人已经支付了,一般的答案确实是如此,它已经包含在房价里面了。包含在房价里面的这样一种土地批租收入,未来不排除它有新的调节方式,就是有人提出,能不能够在前面拿地的时候不是一次趸交,而是按照年租制以后分年交,减轻一次性负担,淡化地方政府一次性把钱拿足了,在短期内解决这届政务出政绩的问题,而不顾以后七八届政府的钱哪来的问题。变成年租制,它运行起来,和原来趸交的地皮形成的价位差怎么处理,可以用先进经验,老地老办法,新地新办法,这套机制是透明的向社会说清楚的。虽然新地上启动的时候第一次交的钱相对价位显得比较低,但以后每年你交的物业费里边要另外拉出一块,是年租制,要对应一开始的土地使用费的。这个事情以后可以在技术上进一步优化,但绝对形成不了硬障碍。 这是对流传甚广的这个帖子的第一大问题里面的几点回应。 第一问,征税是以房产购买时的价格还是以现在的市场价作为标准,如果以市场价作为标准,谁来评估,评估费谁承担,如何保证评估公平?这是比较技术性的问题。 价格的评估价是比照市场价格,这是完全可以在技术上解决的比较公允的形成市场评估价。谁来做评估?国际经验,引入专业的评估师,还可以进入志愿者,还有公推社会贤达人士,有公信力的,大家觉得不会在里面搞什么手脚的,以志愿者的方式和政府组织的专业评估师一起来落实评估的所有这些数据。 评估是不是可以收费?一般来说政府做这个事情就是一次性的,或者说若干年以后再来一次的,这种事情可以不收评估费,这个成本政府在一般管理费用里面承担是不成问题的。特殊情况下大家象征性的交点钱,也不会是什么特别的负担。 再有就是如何保证它的评估公平?前面说到的社会参与、社会贤达、大家监督之外,如果有不同意见,有仲裁程序,可以一直走到法律判决,完全不用担心成为硬障碍的理由。 第三问就更简单了,房产属于固定资产,而固定资产就必须折旧,房产的使用年限为70年,是不是要按照逐年折旧来进行征税呢? 住房的折旧一般不形成基金,你自己买了房子持有房产证,一般是不设立基金的,你设立基金也可以,但是你设立基因也没有人跑过来赞成对你设的折旧基因另外征一笔税。 学者支吾半天也说不出个所以然,我试着说出个所以然,请大家批评指正。一定要讲求社会可接受,最可接受的现在我感觉就是一般人能接受的,如果说征房地产税,扣除是一定要做的,不按照人均多少平米来扣除,并不是因为我们没有信息来源,全中国的固定资产的所有的数据现在都是政府一网打尽,做了这方面的基础工作的。关键就是如果按照人均多少平米,家庭成员变化的情况之下,非常多的麻烦和扯皮,而且会出现政府非常尴尬的情况。那么能不能够放宽到按照套数,如果简单说扣除第一套房,会引发离婚潮,那么咱们一开始的框架能不能够更宽松一点,单亲家庭扣第一套房,双亲家庭扣前两套房,一般家庭都是从第三套房征这个税,起码可以作为一个讨论的方案,一旦进入立法程序,大家可以一起发表意见,形成一开始社会可接受的可操作方案的。 这些是我比较初步和粗线条的看法,请各位朋友给予批评指正。谢谢大家![详情]

    黄健慧:中国房地产已进入新阶段 市场将更加细分
    黄健慧:中国房地产已进入新阶段 市场将更加细分

      新浪财经讯 8月7日消息,由观点地产机构主办的“2019博鳌房地产论坛”于8月6日-9日在海南举行。主题为“重构与平衡 地产的多维世界”。星河湾集团总裁黄健慧出席并发表演讲。 黄健慧表示中国房地产已进入新阶段、新周期、新赛道,未来房地产企业的战略、市场和产品将更加多元和细分,企业应根据自身发展的特点,结合产品导向、市场形势,适时做出产业战略调整。 黄健慧认为作为世界第二大经济体,中国是以核心科技技术与工艺保持产业竞争优势,房地产行业发展也不例外,中国企业的历史使命是与发达国家的企业家们同台竞技,让中国工程成为品质的代言,让中国产业标准成为行业全球对标的尺度。既然瑞士能够为钟表的生产制定标准,德国、日本能够为高端制造业制定标准,华为能够为5G制定标准,那么更多的中国企业也可以成为世界标准的制定者。[详情]

    2019博鳌房地产论坛启幕 聚焦严控下楼市新变局
    2019博鳌房地产论坛启幕 聚焦严控下楼市新变局

      原标题:2019博鳌房地产论坛启幕 聚焦严控下楼市新变局 2019博鳌房地产论坛7日在海南陵水开幕,业内聚焦房地产行业新变局王子谦摄 中新网海南陵水8月7日电(记者 王子谦)2019博鳌房地产论坛7日在海南省陵水黎族自治县开幕,数百位地产人探讨严格调控下的中国房地产业新变局。 图为国家统计局原局长、阳光资产首席战略官邱晓华演讲。王子谦 摄 本届论坛主题为“平衡与重构·地产的多维世界”,设多场分论坛,邀请邱晓华、陈淮、孟晓苏、陈启宗、樊纲、巴曙松等官员学者及碧桂园、万科等数十家家房地产企业高层参与。 2019年,地产行业迎来前所未有的新局面,各地频频加码调控政策。近日召开的中共中央政治局会议重申“房住不炒”,首提不将房地产作为短期刺激经济的手段。 国家统计局原局长、阳光资产首席战略官邱晓华分析,由于居民杠杆有空间、储蓄率远高于其他国家、城镇化仍有空间这三大因素,中国房地产仍然有成长的空间,依靠房地产扩大内需也仍有较大的空间。 中国银行业协会首席经济学家、北京大学汇丰金融研究院执行院长巴曙松表示,房地产行业的转型、业态以及发展空间都和城镇化发展息息相关。他认为,中国目前的城镇化处于快速城镇化后半段,速度有所减缓,但实际上还属于有比较明显的提升空间,而2030年可能是中国城镇化的分水岭,跟发达经济体比,中国每年的城镇化率还处于比较高的水平。 谈及下一阶段的房地产市场,邱晓华认为,中央明确向市场传递不将房地产作为短期刺激经济的手段,且金融监管部门再次收紧有关房地产的融资环境,他预期下半年房地产市场景气可能下滑。 中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲说,当前市场供给结构在发生改变,随着供给增加下一阶段房地产市场会趋于平衡。他呼吁政府要尽快推动长效机制落地,以代替短期救火式的行政手段,建立比较健全的市场机制。 恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗认为,回顾中国房地产历史,存在很多“不理性”行为。未来要创造可持续的地产商业新模式,房企应比拼盈利能力而不是销售数字,要回归理性、量力而为,克服羊群心理、一窝蜂的心态。他强调,房地产是一个长周期的行业,“要回归理性,从经验中寻找适合中国的、合乎理性的发展模式。” 博鳌房地产论坛自2001年举办以来已举办了19届,每年齐聚众多房地产领袖人物及标杆企业,共同探讨交流中国房地产的热点话题。(完)   [详情]

    社科院陈淮:中国高房价的原因是没有中间层次的城市
    社科院陈淮:中国高房价的原因是没有中间层次的城市

      新浪财经讯 8月7日消息,由观点地产机构主办的“2019博鳌房地产论坛”于8月6日-9日在海南举行。主题为“重构与平衡 地产的多维世界”。中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮围绕“房地产业如何改变了中国”发表主题演讲。 陈淮表示,现在没有中间层次的中小城镇可以承接和缓冲产业发展和就业问题,大量的农民工返乡直接从珠三角、长三角回到贵州山区,所以才有现在的房价问题。如果我们有相当一部分的省会城市和地区中心城市产业集聚度、就业承载力在原来就有改善,今天的人群不至于过度地向这些少数城市集聚和集中。 他认为,城市化、城镇化让人们知道什么是善,什么是恶,什么是客观规律,什么是必然选择。市场和资本决定只能是谁住大房子、谁住小房子,谁有房子住、谁没房子住,政策往往是为了社会公平,纠正市场选择中是否让住房困难群众更优先一些的问题。 以下为文字实录: 陈淮:我们这个环节的主题是“周期:政策、市场与资本”。我们一直讨论这个事,把政策摆在市场之前我认为就错了。我当了8年住建部政策研究中心主任,在这之前也长期在国务院发展研究中心做政策研究工作,但是我以为政策决定不了市场,只能在一定限度的时间内修正市场,调整方向。 我们这些年,调控政策出了多少?但是2018年房地产业不论在销售额、销售面积、销售价格上都创出了历史新高。是不是市场受到资本的左右呢?也不尽然。我们判断2019、2020年或者更长的一个历史周期,中国房子盖够了没有,这个产业还有没有前景,最重要的力量其实在十九大报告里有一句话,没有太多地引起大家的重视和媒体的关心。 那里面有一句话说,我们在今后一个长历史时期内,社会的主要矛盾是人们对美好生活的向往与发展不充分不平衡之间的矛盾。简单说,房地产有没有前景,还能走多远,还需不需要盖房子,什么政策、市场、资本都不是第一位的,第一位是全中国老百姓想过好日子。 人们对美好生活的向往决定了,怎么决定的?就是我今天要和大家交流的。 老百姓不是今天才想过好日子,几千年来人们都想过好日子,想过好日子和社会制度让你过好日子是两码事,我们今天之所以能讨论房地产市场,是因为这个社会能够让你过好日子了。 十九大报告说我们今后一段时间的主要矛盾是解决尚未满足老百姓对美好生活的向往,我们顺着这往下说,老百姓向往什么美好生活?这决定我们房地产讨论的思路和展望。 在相当长的时间内,我们的社会认知、人们的价值取向,甚至今天的记者写文章也是,认为生产是善,消费是恶。努力多挖煤、多炼钢、多发电,咱们才能社会富裕、国家富强、老百姓涨工资,大家过好日子。 以前我们总是认为人是生产者、贡献者。在改革开放之前,从来没有消费者的概念。学雷锋也是努力为社会多做贡献,我们认为消费是一种罪恶。如果你想穿好衣服、吃好饭、娶漂亮媳妇,你就是被资产阶级腐朽了,你已经滑到修正主义的泥坑。 其实当我们在讨论这个问题的时候,是老百姓认为消费,而不仅仅是贡献和生产才是重要的。 这仅仅是谁不想过好日子的主观愿望所致吗?不是。是社会客观发展规律,是经济学证明的必然。 工业化的中期怎么多炼钢、多发电、多盖房子、多造拖拉机,多拉煤,形成生产能力,才是社会富裕的物质基础,这没有错。马克思写《资本论》的时候就正逢资本主义市场经济发展的初中期。我和贾康老师是同班同学,一个老师教的经济学,我们学经济学讲资本的积累、集聚、集中。 积累讲的是把利润不断转化为扩大再生产。集聚是在深圳或者是广州这一个空间市场里集聚。集中是指大企业不断地占据优势,那是社会发展的关键,在那个时候生产更重要。 但是马克思在《资本论》的最后总结,他说这个时候是这样的,过几十年就不是了,如何解决生产与消费的对抗性矛盾才是关键,生产无限扩大的趋势与消费有支付能力的需求相对缩小的矛盾,是我写《资本论》这本书从头到尾贯穿的基本矛盾。 我们现在动辄讲马克思主义,实际上写这些文章的人,没有一个读过马克思经济学的。工业化中后期,生产出更多的东西,挖更多的煤、炼更多的钢,这没多大难点。我们现在淘汰过剩生产能力,从1929—1933年的经济大危机,到2008、2009年的美国经济危机引起的世界经济危机,到未来中国面临的长期可持续稳定发展的关键,都不是怎么扩大生产能力,而是如何把这些东西消费掉。 生产和消费的对抗性矛盾,不是生产发展不足导致的对抗性,而是消费不足导致的对抗性。2008、2009年由美国金融危机引起的世界金融危机,不是美国发展能力不足,而是卖不掉这么多东西,卖不掉怎么办呢?借钱买,所以就导致了从政府到企业、社会、居民部门全部过度负债,以平衡供给与需求。 上午巴曙松教授问到,现在房地产是不是挤压消费了,这是我们多年的一个偏见和错误的认知。买房子是中产阶级不断积累私人资产的过程,是全社会居民私人信用累积的过程。信用的累积才是消费的物质基础。 银行敢借给你钱,你敢花钱,是因为你们有家底,是因为你有资产信用。如果你仅仅是在幼儿园就拾金不昧,上小学就不说瞎话,上大学把同学钱都还了,银行就敢借你钱了?你去问问银行的行长。 之所以中国保持了今天在三架马车中唯一稳定、持续、不动摇地支持中国经济增长的消费部门,是和城乡居民的居住环境不断改善直接密切相关的。人们不会在原有的吃和穿上无限地扩大消费,这就是马克思在《资本论》说的,非得有消费结构升级,它从衣食到住行的结构性变化。 我们曾经在很长的历史时期内认为,你这辈子不要想过好日子,那是危险的,你要为你过上好日子贡献终生,这是最善的,最符合道德的标准。当时人们没意识到买房子、买大房子、住好环境,是在追求现世而不是下辈子,是我活得好一点,而不是我儿子、孙子活得好点。你能不能改变这个趋势。 很多年来,我们认为有产是一种见不得人的罪恶,无产才是善。 今天当人们对美好生活的向往包含不包括希望自己成为有产一族,你自己说,当你意识和没意识到买房划算还是不划算的时候,当你想着终于买着一套房,将来我可以对我儿子、儿媳妇有所交代的时候,当你对买不起房百般怨恨的时候,是不是人们在争先恐后地希望成为有产一族?这就叫客观,这就叫规律。我们不能打断这个历史进程。 什么叫全面的小康社会?我们在1980—2000年建了一个温饱小康社会,那时候我们实现的目标是衣食有余,温饱为目标的小康社会。 2020年即将到来,我们这20年叫全面的小康,它和温饱的小康的差别在哪里?就是越来越多的人衣食满足了之后,积累了私人财富,成为有产一族,买房和不买房,人们讨论的不是有没有房住的问题,意识和没意识到我进没进到有产者的俱乐部。 现在没有中间层次的中小城镇可以承接、可以缓冲,大量的农民工返乡直接从珠三角、长三角回到贵州山区,所以才有现在的房价问题,如果我们有相当一部分的省会城市和地区中心城市的产业有集聚度、就业有承载力,人群不至于过度地向这些少数城市集聚和集中。 我们今天才知道,根本解决14亿中国人分享经济发展的好处,物质财富增加的好处,不是让人们到农村去,是让农民工到城里来。 前不久国务院还在强调“三个一亿人”,一亿城镇居民优先改善居住条件,一亿在城市里经商务工的农民工就地市民化,一亿中西部农村的居民向就近的中小城镇转移集聚和集中,向城市集聚、集中,城市化、城镇化是解决十九大提出的到2035年中国基本实现现代化,2050年成为现代化强国这个长远战略目标最重要的战略途径。 这个城市化、城镇化让我们知道什么是善,什么是恶,什么是客观规律,什么是必然选择。市场和资本决定只能是谁住大房子、谁住小房子,谁有房子住、谁没房子住,政策只能是纠正市场选择过程中为了公平起见,让住房困难群众更优先一些的问题。 房地产市场的发展根本不是取决于刚才这几个字,而是取决于非常通俗的十九大报告说的,人们对美好生活的向往和需求,用老百姓的话说,人人都想过好日子这个趋势。[详情]

    贾康澄清身份:我从来不是公务员 不代表官方观点
    贾康澄清身份:我从来不是公务员 不代表官方观点

      新浪财经讯 8月7日消息,由观点地产机构主办的“2019博鳌房地产论坛”于8月6日-9日在海南举行。主题为“重构与平衡 地产的多维世界”。华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康出席并发表演讲。 贾康表示,前段时间自己在微博上转发了一条关于中国收入分配和财富配置的消息而成为热点,有人评论称其是财政部高官,转发这个消息有什么样的目的,还有人加以抨击,说作为一个公知怎么能传谣。 对此,他在现场澄清道,“我在财政部系统工作多年,但我从来不是公务员,按照严格的表述,不是官员。”“我所发表的看法跟我过去工作过的系统的官方观点和态度毫无关系。” “公知”概念在网络时代越来越引起人们注意,他认为,现在公知有被污名化的倾向,一说起公知,好像是一些发表观点很偏激的人。公知应该是具有严谨的学术态度和社会责任感,能够独立思考,能够形成对社会有建设性的观点的学者,我是愿意以这样一种定义的公知来把自己作为学者定位、发表看法。 以下为文字实录: 贾康:谢谢主持人,大家好!我就按照会议主办方给我出的题目谈一些基本的看法。首先我还是愿意先强调一下我个人发言的定位。前几天无意中有一个我在微博上转发的关于中国收入分配和财富配置的消息,后来成为了热点,有人评论说我是财政部高官,转发这个消息有什么样的目的,有人加以抨击,说作为一个公知怎么能传谣。其实这两个定位,我想必须要澄清一下,我在财政部系统工作多年,但我从来不是公务员,按照严格的表述,不是官员。 虽然按照人事管理,事业单位在改革没有到位的情况下,它必然要有一个行政级别,我曾经在这个行政级别上被定为司局级,但是在财政部里绝对不是高官的概念。我所发表的看法跟我过去工作过的系统的官方的观点和态度毫无关系。 另外一个,说到公知,我个人的理解,中国社会似乎把这个概念有污名化的倾向,说起来好像是一些很偏激的人发表观点。我理解的公知应该是具有严谨的学术态度和社会责任感,能够独立思考,能够形成对社会有建设性的观点的学者,我是愿意以这样一种定义的公知来把自己作为学者定位,来发表看法,先向各位表明一下自己的立足点。个人是独立思考,对自己的观点要负责任的。 今天这个题目其实是各位朋友多年关注的问题,社会上也有多轮的热议。中央的态度,最权威的信息源于十八届三中全会的60条,就是加快房地产税立法,并及时推进改革。这个房地产税的立法,指的是不动产住房保有环节上要从原来的无税变成有税的状态,而立法先行、税收法定,这是确定的基本原则,必须要走完立法程序,它才能考虑怎么开征的问题。 在此之前,中国在改革试点过程中有物业税模拟空转,后来又有上海、重庆的两地房产税在本地试水,包括住房保有环节税收要从无到有,在中国境内实际操作的全面的具体的实验。现在最权威的官方信息是说,这样一个改革的立法要在本届人大任期之内完成。 本届人大现在已经运行了一年半以上,还剩下3年多一点的时间段里面,按照人大明确给出的信息,它要启动这个立法。启动这个立法的标志应该是进入一审,然后讨论多年的法律的草案应该公之于众,接受所有社会成员提出意见建议。然后要有它的比较规范的二审、三审程序,一定要把这个程序走完,按照过去的经验,最大的可能性会出现非常激烈的观点的碰撞、争议,不排除进入四审。整个立法过程要多长时间才能完成,现在是不好预测的,现在只能说权威的信息是说房地产税在本届人大任期之内,也就是还剩下3年多一点的时间里面,应该看到它的启动。 这样一个官方的信息来回应房地产税来了吗,我觉得还过于简单。实质性提出这个问题,要继续讨论的是怎么样大家一起关注这样一个重大的中国的制度建设、制度创新问题,怎么样能够通过全社会的参与,按照走向共和这样一个辛亥革命的时候就确立的我们要现代化的导向和原则,形成一种合理的、社会可接受的中国这样一种房地产税的制度框架。 我的理解是,要寻求最大公约数,显然不同意见的所在都有,我这些年作为研究者一直强调这个税制的改革势在必行,中国要走向现代社会,必须构建现代市场经济体系,必须打造现代税制。而现代税制里边必须按照中央的要求,逐渐提高直接税比重,而提高直接税比重里边的制度建设是完全无法回避房地产税怎么样出台,怎么样优化的改革问题。 有的反对意见说到的是它的法理依据问题,有的反对意见是说处理不好会天下大乱的问题。法理依据我后面要专门说到,所谓这个天下大乱的风险也有它的社会内核。 改革的社会可接受,我们就必须考虑,要坚定不移地在改革开放道路上去实现中国的现代化,那你就必须把改革具体的方案尽可能地处理好,让它有社会可接受性,让它有更高的水平,处理得好,不会天下大乱,反而会解放生产力,促进经济社会的进步。经济的繁荣和社会的长治久安是要靠改革来提供制度保证的。在这个大的前提下,我就要特别强调一下它的合理性问题。 我注意到几年来有一个段子在网上反复出现,这个段子很多人看了以后也觉得说的很能引起共鸣,我念一下,研讨会上有一个社科院的学者谈房地产税,听众中提出问题,第一,到底是房地产税,还是房产税,如果是房地产税则没有道理,因为土地不是我的,是国有的,你没有道理向我征税,如果是房产税,我只是租用国有土地70年在上面建房子,征税必须去掉土地的价格。他连续有好几问,我先回应一下这个第一,显然他问的就是法理依据能不能夯实,在我参加的讨论里面,不仅是民间有这样的说法,在一些学者中间,包括相当高层的领导同志都有这方面的疑问。我个人认为这个第一问里面可以从四个层面来回应一下。 到底叫房地产税还是房产税,这个不重要,这个称呼在我们过去就有演变,物业税、房产税、房地产税的概念都用过,国际上更是五花八门,美国把这个税称为一般而言的财产税,实际上财产税包括的更广泛,但是他们就约定俗成。但是有的地方把它称为不动产税。在美国所称的财产税到了英国它称为市政税,在日本它被称为固定资产投资税,建立住房必须要有固定资产的投资。 这些概念你要抠起来,它的严谨性都可以找出毛病来,但实际上讲的是一回事,所以概念不是实质性的问题,就是这样的一个税,它落在包括住房在内的不动产的保有环节或者持有环节上,它这个依据是不是在法理上能够得到论证,得以成立。 接着他再问,如果说土地不是我的,是国有的,你有没有道理向我征税?这个问题要看一看国际经验,很多人说国外有这种税收,是因为人家是土地私有制,中国很明确,所有的建成区都是国有,没有土地私有制,在农村是集体所有,虽然不叫国有,但也是公有。 农村现在不在我们的考虑范围内,这个税如果真的完成立法,肯定一开始的形态就是把农村区域排除掉了,先不考虑。所有的建成区,我们的城镇和工矿区域,土地的终极所有权是国有的,它是不是形成硬障碍?从国际经验来看,没有任何依据证明这是硬障碍。 比如说工业革命的发祥地、老牌资本主义国家英国,它的土地制度既有终极产权是国有的,也有终极产权是公有的,也有终极产权是自然人形态的,是私有的。但是它在这个终极土地有公有私有国有、非国有的情况下,它普遍开征的不动产税不区分产权,它在具体的房产的持有者和土地产权所有者之间有一个区别,一种是说住房的主体,有房产证的主体,他的房产和他的地产是打通的,不用讲任何条件,没有任何可考虑的其他因素,就是他持有,这是典型的私有从房到地。 另外一种大量存在的是要签一个契约的,自己住房下面的地皮,他持有使用权,而没有最终产权,这种情况大量存在。英国的土地有国家的,有皇室的,有地方的,有公共团体的,也有私人的,大量的住房是土地所有权在别人手上的,但是它的税收一视同仁,不加区别,这是基本的国际经验。 英国把土地的最终所有权和它的使用权的分离可以处理到最长的时间段是999年,已经高度的虚化了最终产权的意义,但是法律上又是非常清晰的。 当然从改革的逻辑来说,我们也可以说80年代就在强调所有权和使用权的分离。国有企业为什么要搞两步利改税?国有企业是有相对独立物质利益的商品生产经营者,你持有的这个国家最终产权,并不妨碍你出于自己的相对独立的物质利益参与竞争,而竞争环境必须公平,所以当时说必须通过两步利改税把国营企业和其它企业放在一个一视同仁的税收环境里面,这才有一条起跑线的公平可言。 现在我们可以讲如果说房产的持有者下面的地皮最终产权不在他手里,但是他有了这个地皮,他就有了由于个地皮支撑起来的不动产所带来的相对独立的物质利益。如果我们通过法律程序认定这种独立的物质利益有合理性,就可以用一种税制做这种调节,这就是一个基本的道理。[详情]

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